新一轮去库存开启 神秘资金已踩中商业地产风口 普通人该怎么做

都听好了，新一轮去库存终于开始了，因此，神秘资金完美踩中风口。

政策大招激活呆滞资产

当星巴克、汉堡王把中国业务打包卖掉的时候，很多人还笑话国内买家是钱多人傻的接盘侠，然而，交易完成才不到两个月的时间，有关部门就连出两个大招，让多数人以为的呆滞资产满盘皆活。 先是去年11月底，国内开始允许写字楼、商场、酒店等商业用房通过发行REITs基金实现公开上市，从而彻底打开了这些房产未来增值的想象空间。

原本私下交易价格也就是年租金的10到15倍，但是，一旦能公开发行REITs，价格预计能卖到年租金的20到25倍。

比如李嘉诚在内地的核心资产北京东方广场，2011年在香港发行REITs，估值水平高达年租金的23.5倍。

第二个大招是今年1月15号，把机构或者个人购买这些商业用房的首付比例从50%到60%统一下调到30%，这意味着能撬动的银行资金是原来的接近两倍。

商业地产吸引力增强

你想想看，增值空间一片光明，同时也有更充足的银行资金支持，因此，国内商业地产自然能吸引越来越多的投资者。

为何大力扶持商业用房

但问题来了，咱们为什么突然大力扶持商业用房呢？

商业用房库存积压严重

首先，国内的商业用房实在是太多太多了。 截至2025年底，办公楼的总价值大约是14.3万亿，大型商场10.5万亿，沿街商铺8.5万亿，酒店3.5万亿，其他商业用房5.5万亿，加起来超过40万亿，占GDP的三分之一。

但最近几年，随着电商和远程办公的快速兴起，办公楼、商场的租赁需求增长乏力，可新楼建设一时间还慢不下来，结果造成大量的商业用房要么很难租出去，要么租金大幅低于预期。 别忘了，投资者买入商业用房就是用来出租赚钱的，既然不好租，那么建起来的各类办公楼、商场肯定也不好卖，从而造成了明显的库存积压。

库存积压带来诸多问题

搁原来一年就能卖掉的楼，现在三年甚至五年都卖不掉，致使大量资金沉淀在里面，无法及时回收，进而造成建设开发企业资金困难，甚至出现债务风险。

这些企业里，一类是市场化的房地产公司，像万达、万科这种要么贱卖资产断臂求生，要么破产重组，强行出清连同借钱给他们的金融机构，恐怕都会面临利益受损。

另一类也是更麻烦的是各地的基建投资公司，一旦之前盖楼的资金收不回来，就会给当地财政和金融系统造成负担。

去库存势在必行及普通人的机会

去库存的必要性

所以，为了让占经济总量三分之一的支柱产业平稳着陆，为了盘活各地占用大量资金的闲置资产，更是为了保障金融体系的安全稳定，一场针对商业用房的去库存势在必行。

不同人的不同境遇

只不过，有人没能等到黎明的曙光，比如早已甩卖大多数万达广场的老王，然而，也有一些人完美踩中了节拍，比如先后买入SP商场和星巴克中国业务的博裕，以及买入汉堡王的元风。

普通人的红利

但实际上，作为普通人的咱们也能跟上这波红利。你想啊，商业地产一旦火热起来，投资和消费都会上去，于是，工作也就变得更加好找了。 而且，通过REITs产品，普通人也能投资原本门槛很高的商业地产，尤其是一线城市核心区的办公楼、商场。

总结号召

总之，这场商业用房去库存是一个非常高明的金融羊毛，所以关注我，把财经听得都听爽。