这个标题看起来可能有点招人骂，很多人估计会想：这算是个问题吗？那肯定是股票啊。
前段时间我写了几篇文章，说长沙部分区域的房子开始逐渐具备一定的投资价值，结果被骂得挺惨。也能理解，看来不少人是真的被房地产伤过，已经到了“谈房色变”的程度。
这里还是要再强调一次：我从来没说过长沙所有的房子都有投资价值。我说的很具体，是那些位于成熟商圈、租金年回报率在5%左右的房子。
毕竟长沙这几年整体基本面并不差：
GDP 每年仍有大约 5% 左右的增长
常住人口每年依然在增加十来万
中小学、大学在校人数不断创新高
这些年轻人，未来对住房的需求依然是客观存在的。不过，今天我更想聊的其实是一个更长期的问题：未来十年，哪一类资产的回报率可能会更好？
当然，这里我们把讨论尽量具体一点，不然就容易流于空谈。股票和房产这两个大类里，可选择的标的实在太多了，确实不好直接对比。
所以我想做一个相对简单、直观的比较：招商银行 VS 长沙市中心的一套房子，未来十年谁的回报可能更高？另外，再加一个现实前提：假设你是一个手头并不宽裕的年轻人，只有5万块钱。那你到底是该选择投资招行，还是买一套长沙市中心的小房子呢？
一. 先说长沙的房子
我们直接用真实数据来算。打开贝壳，在五一广场附近，能找到总价30万左右、月租1300元的小户型，这种房子是实际存在的，并不是假设。首付加上税费，大概需要5万块。贷款30年，每月还款大约1050元，也就是说：
每月租金1300
还贷1050
每个月还能剩下200多
一年算下来，大约能落袋3000元左右。假设第十年把房子按原价30万卖掉，一次性还清剩余贷款（大概19万）。那么十年下来，你实际能拿到多少钱？
租金净收益：3000 × 10 = 3 万
卖房净回款：30 万 − 19 万 = 11 万
合计大约14万。这里我刻意用了非常保守的算法：没算未来租金上涨，也没算房价十年后可能回升。所以结论是：现在的5万，大概率可以变成十年后的 14万。
二. 再说招商银行
先说银行业长期增长的核心逻辑。银行增长主要来自哪里？本质上就是资产规模的扩张，而这个扩张速度，长期来看大致和货币供应M2 增速（8%–10%）相匹配。也就是说，社会上的钱越来越多，存款、贷款规模在扩大，理财、信用卡等业务体量也随之增长。
只要 M2 的增速相对稳定，银行的规模增长其实是比较确定的，这点并不难理解。另外目前的情况是，处在降息周期，经济增速放缓，银行净息差有所收窄，因此出现了“规模在涨，但利润增速不高”的阶段。但如果把时间拉长到未来十年，经济一旦回暖，大概率会回到稳息甚至加息环境，而现在的降息空间，其实已经不大了。那么银行的净息差至少能保持稳定，甚至有所修复，这将成为利润增长的重要基础。
基于这些判断，再结合招商银行目前14%左右的ROE，我认为在未来十年，保持年均12%左右的ROE，是完全有可能的。
如果十年后市净率维持在1倍左右，那么投资者的年化回报大致就是年化12%的水平，当然市净率可能会上下波动，所以更合理的预期区间，大概是年化 8%–15%。那么结果就是：十年后，5 万大概率会变成 10.8 万到 20 万之间。从账面上看，表现同样不差。
所以，到底该选择哪个呢？下一篇我们再分析分析。
