西安二手房的春天来了?降息 + 税费优惠?

2026 年 1 月 15 日央行官宣 “结构性降息”，自 1 月 19 日起下调再贷款、再贴现利率 0.25 个百分点，并非直接下调 LPR 的全面降息，而是定向引导资金流向重点领域，同时释放降准降息仍有空间的信号。

本次调整对西安楼市是 “精准托底 + 预期升温” 的组合影响：商办首付门槛直接降低，住宅按揭成本短期稳、中期降，房企融资环境改善，市场分化加剧，核心区与优质资产更受益。

一、核心政策要点

1. 利率调整：

1. 配套措施：
• 支农支小再贷款与再贴现额度打通，新增 5000 亿元额度，单设 1 万亿元民营企业再贷款。
• 科技创新和技术改造再贷款额度增至 1.2 万亿元，扩大民营中小企业支持范围。
• 商业用房首付比例降至 30%，助力商办去库存。
2. 政策逻辑
   降低银行资金成本（年节约 150-200 亿元），引导其向小微、科创、绿色转
   型等领域投放低成本贷款，精准滴灌实体经济，避免大水漫灌。
3. 后续空间
   央行副行长邹澜明确，2026 年降准降息仍有操作空间，当前金融机构法定存
   款准备金率平均 6.3%，具备调整条件。

二、对市场与行业的影响

1. 银行与企业
   银行净息差更稳，放贷意愿提升；小微、民企、科创等领域融资成本有望下降，缓解经营压力。
2. 房地产市场
   商办首付下调直接利好去库存；结构性资金或间接支持房企合理融资，稳定市场预期，但对住宅按揭利率的直接影响有限（需看 LPR 后续走势）。
3. 资本市场
   释放宽松信号，利好股市、债市，提升市场风险偏好，推动资金流向实体与优质资产。

三、西安房产市场关联解读

• 商办市场
  首付降至 30% 降低入场门槛，加速去库存，对新城、曲江等核心区商办项目销售有直接拉动作用，二手商办流通性或改善。
• 住宅市场
  短期按揭利率不变，但政策宽松预期增强，若后续 LPR 下调，将直接降低购房成本，刺激刚需与改善需求释放。
• 房企融资
  民营房企再贷款额度增加，有助于缓解本地中小房企资金压力，保障项目交付，稳定市场信心。

四、西安市场成交与流通数据（政策叠加效应）

• 二手房回暖
• 2025 年 12 月西安二手房网签 8364 套，环比 + 15.6%，增值税新政（不满 2 年降至 3%）与降息叠加，次新房挂牌量环比 + 22%，成交周期从 45 天缩至 38 天，核心区更稳。
• 案例：高新区招商雲墨小区（次新改善）挂牌 3 天成交，成交价较上月上浮 1.2%；远郊周至老旧小区成交周期仍超 60 天。
• 新房去化分化
• 核心区（高新、曲江）：2026 年 1 月首周开盘去化率 65%，均价 2.3-2.8 万 /㎡，较 2025 年 12 月上浮 0.8%。
• 远郊（西咸部分板块）：去化率 32%，均价 1.1-1.3 万 /㎡，以价换量为主，降价幅度 2-5%。