地产新知:为何在美国,房屋估价如此重要?

（本报讯）房屋估值取决于多个因素：周边房价、地块大小、房屋面积、房型、年限及设施等。其构成包括房产本身价值（主要来自购入时的价格、装修增益、市场增值）以及土地价值。

申请贷款时，银行会进行房屋估值以决定贷款额度。那么，房屋估值是如何进行的？费用如何收取？若贷款未获批准，估价报告是否仍能使用？

01关于房屋估值

房屋估价，是一项公正且专业的针对房屋价值的第三方意见。

无论是贷款购房、房产再融资或出售给非现金买家，都会涉及房屋估价，房屋估价在这些交易中起着至关重要的作用。

在房产交易过程中，房屋估价用于判断交易价格是否合理，衡量标准是房屋现状、地理位置和特色设施；而在贷款或再融资中，其确保贷款方不会向申请者提供超过房屋价值的款项。

02估值是否影响房产税？

并无直接影响。

银行贷款的估价属于客户与贷款银行间的私人信息，并不会传达给政府部门。

此外，关于房产税，每个房屋的税款计算是由市政府的房屋估价中心根据相似房屋的前一年或半年内销售价格及其他因素推算得出，与贷款估值无必然联系。

03房屋估价是如何操作的？

由于倾向于保护贷款方的利益，通常由贷款方负责选择并支付估价费用，费用视房屋规模而定。

根据评估协会的规定，所有执业评估师必须持有相关执照。

联邦法律要求评估师保持中立，并与交易无直接或间接利益关系；Fannie Mae更要求评估师具备足够的房地产市场知识和经验。

04贷款未能获批准，估价报告能否被其他银行采纳？

基本不能。

若贷款申请遭拒绝，估价报告会因其时效性及银行自身认证的评估公司等原因难以被其他银行采纳。一般情况下，发现首家银行拒绝需等待数月，估价报告有效期为4个月，被拒两次即失效。

可考虑进行重新评估，相比再次进行房屋评估，其费用相对较低。只需将旧报告提交给新的评估师，新评估师认为旧报告合理即可写决定无需重新评估。