二手房强势崛起?新房成为配角?

二手房销量占了整个住宅市场60%,成为了济南房地产市场的主角，而占市场份额40%的新房，退位成了配角。

其实，进去2025年，前三个月二手房的成交价均是比新房高的。一月新房成交2862套，二手房成交3989套；二月新房成交3074套，二手房成交3782套；三月新房成交4186套，二手房成交6172套。

可以清晰看到，3月，两者的差距明显拉大。

过去五年，二手房是如何一步一步超过新房的？

济南二手房成交量超过新房，自2024年已经开始了，我们把2020-2024年济南的新房、二手房数据一起对比，能够清晰的看清楚二手房是如何实现超越的，也能看清楚现在的市场是怎样的走势。

2020年，济南住宅成交约13万套，二手房成交4.2万套，占比32%；

2021年，总计成交约17万套，二手房成交5.8万套，占比34%；

2022年，总计成交约11.5万套，二手房成交4.2万套，占比37%；

2023年总计成交12.7万套，二手房成交6万套，占比48%；

2024年，总计成交10.7万套，二手房成交5.8万套，占比54%，正式超越新房，成为市场主角。

从数据中，我们可以观察到什么？

从双方交易量来看，自2021年开始，新房是一直加速下滑的，2022年比21年下降了接近4万套，24年比23年下降了1.7万套。二手房有小幅波动，是相对稳定的，5年销量平均值是5.2万套，24年成交量是5.8万套。

从交易占比看，自2020年开始，新房的占比是逐年减少的，二手房的占比是逐年上升的，2024年，新房实现的反超。

新房的销售最高年份是2021年，达到了11.3万套，月均销量9392套，比刚刚过去的3月多出约5200套。而5年二手房住宅的最高交易量是2023年，达57986套，月均4832套，比刚刚过去的3月少了1340套。

从2021年起，新房的需求就开始急剧减少，而二手房的在上下波动，相对比较稳定。可以看出，近年整体市场的量减，主要是新房销量下降造成。

所以，与其说二手房成交量超过新房，不如说二手房成交稳定，新房成缩减。

为何二手房成交超过新房？主要原因有以下几个：

一是在建在售楼盘减少，尤其是过去三大刚需板块，雪山、唐冶、张马。雪山的万科城、春来风华；唐冶的潮起东方、紫郡兰园；张马的蔚蓝之城曾经都是济南的热销楼盘，如今售罄或者尾盘。现在张马虽有楼盘较多，并未全部开盘，同时受到工业北路的南北隔断，把一部分客户拒之门外，把目光投向了二手。

二是二手房大量上市出售，中介砍价渲染、踩踏，有房东大幅度降价，吸引了一些客户出手捡漏。一些老城、新城繁华地带的二手房出现了单价几千元的降幅，已经达到了一些购房者的购买预期。

三是虽然成交的大部分是老破小，大高层刚需，但这些房子多集中在老城、核心区或核心区边缘地带，周边的教育、医疗、商业、娱乐等方面配套齐全。随着价格的下降，这些房子拥有了价格和地段双优势，部分购房者舍弃产品，选择了生活更便利的地段。

二手房交易量上升，为何没有提升新房销售？

理论上讲，卖旧换新是改善客户的常规操作，但是现在二手房的成交，并没有刺激新房的销售，为什么会这样？

一方面，现在出手二手业主置换的减少，他们手中很多都有房住。现在只不过是看看自己房子问题越来越多，市场并没有好转迹象，担心继续跌，所以处理掉。

另一方面，很多置换需求担心目前的形势，观望心态比较重。加上济南有多个优质改善新楼盘未入市，所以他们一方面在观望新房价，另一方面在等待理想房源上市。很简单的理解为，有房子住，可以等。

正是因为以上原因，二手房和新房目前并不是一种相互促进的关系，而是成为了竞争关系，在价格、地段、配套等因素新房不占优势的情况下，两者的市场份额占比就发生了反转。

或许，这才是房地产市场该有的形态，那就是居住属性。

当然，二手房市场的活跃，也说明市场还是有大量需求，而是眼下宏观层面低迷，同时一些在建、在售的楼盘并没有满足需求，所以观望情绪比较重。现在可以不买，但建议开始看房，因为只有付出行动，机会来的时候才可以不让他溜走。

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