二手房市场回暖态势突出,今年楼市走向如何?

在销售端，2025年新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7%；商品房销售额83937亿元，下降12.6%。

在投资端，2025年房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降13.4%，其中个人按揭贷款下降17.8%。

这些数据该怎么看？未来房地产市场会有哪些变化？中原地产首席分析师张大伟近日在接受曙光里政鉴的专访时，结合楼市的实际情况进行了分析，并表示，二手房市场回暖态势突出，2026年楼市有望呈现“一线企稳、区域分化”的平稳运行态势。

根据国家统计局数据，2025年新建商品房销售面积、销售额均出现了下降。

对此，有观点指出，随着住房市场进入存量时代，新房市场则转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给。同时，二手房成交占比逐步提升，在大中城市，刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题。

这一观点也在中原地产研究院统计的数据得到了印证，据统计，2026年第3周数据显示，重点15城二手住宅周度成交量环比上升9%，一线城市表现更为亮眼，中原报价指数连续5周回升。

对此，张大伟表示，二手市场回暖态势尤为突出，成为市场企稳的重要抓手。这背后是房东预期改善，恐慌性挂牌减少，而价格调整到位叠加政策利好，促使刚需积极入市。尽管二手房价同比仍有跌幅，但环比降幅收窄，标志着市场正在筑底企稳。

此外，曙光里政鉴注意到，2025年12月，新房房价出现“翘尾”，国家统计局去年12月70城房价指数数据显示，6城新房价格环比上涨，上海、长春涨幅领跑。

对于2025年房地产投资下降的问题，另有分析指出，全国房屋新开工面积延续下行态势，当前市场仍处于“去库存”阶段。

房地产新政效果如何？房贷贴息或是趋势

2025年末，多项房地产新政陆续出台。

2025年12月24日，北京市出台《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，优化房地产政策：一是放宽非京籍家庭购房条件。将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的“3年”调减为“2年”;购买五环外商品住房的，由现行的“2年”调减为“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五环内购买3套商品住房；在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房。同时，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，加大公积金支持住房消费力度。

张大伟介绍，北京优化限购政策短期内带动了改善型需求释放，新政后两周内二手房网签量环比上涨约18%，但刚需入市意愿仍偏弱，市场未出现大幅反弹。

到了2025年12月29日，《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》对外公布，并规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，今年1月1日起正式施行。

对此，张大伟说，财政部下调房地产增值税税率并扩大进项抵扣范围，减轻了房企和二手房卖方的税费负担，预计将降低交易成本约3%-5%，有助于提升二手房流通性，但对新房市场的直接刺激作用有限。

值得一提的是，1月19日，央行下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，张大伟表示，这对房地产市场也是利好消息，有利于释放更多购房潜力。对于网络上讨论颇多的房贷贴息，个人认为，房贷利率降低是未来趋势。

更多优化限购政策将出台，有望“一线企稳、区域分化”

2026年楼市怎么看？

鉴于2025年年底多项房地产新政的落地，张大伟认为，预计2026年将有更多优化限购政策的出台，部分库存压力较大的三四线城市可能推出购房补贴、以旧换新等政策，核心城市或进一步放松高端住宅限购。 

中国房地产业协会的一份报告也指出，2025年房地产市场价格仍在探底中，从累计数据上看，2025年降幅较2024年有所收窄，从2024年的快速下跌转入到缓慢下跌的阶段。2026年是“十五五”的开局之年，预计政策将会持续宽松，房价跌幅将会继续收窄，核心城市、核心区域的房价将会实现真正意义上的止跌回稳。

不过，张大伟提醒，需清醒认识到，楼市分化格局仍将持续。一线城市凭借人口流入与资源优势，核心板块有望率先企稳；而二三线城市受库存压力、人口外流影响，调整周期或继续延长。当前回暖行情仍需政策持续护航，后续需关注政策落地效果与需求释放可持续性。

“总体而言，年初楼市的积极信号，是政策精准发力与市场自发调节的共同结果。随着政策红利持续释放，叠加季节性需求支撑，2026年楼市有望呈现‘一线企稳、区域分化’的平稳运行态势，为宏观经济稳定提供重要支撑。”张大伟说。

稳楼市，政策如何才能更给力？正如《求是》杂志刊登的一篇文章所言：“政策要一次性给足。”