涨!上海二手房“报复性”成交!

惊爆！

一套原本无人问津的老破大，两天内涌进20组买家，电话被打爆，最终竟以高出前一轮报价30万的价格成交。上海二手房市场似乎正上演一场意料之外的“抢房”大戏。

来源于小红书截图，仅供参考

上海虹口，鲁迅公园旁，一套典型的“老破大”房源。独栋塔楼，没有小区环境，停车位紧缺，唯一的优点是价格一路降下来后，租售比显得尚可。然而，正是这样一套看似平平无奇的房子，在1月16日至17日短短两天内，突然成为市场的焦点。

超过20组买家扎堆前来看房，房间里站满了人，楼下聚集着各路中介。房主同事的电话被打到“爆炸”，最终不得不同时与两组买家谈判，而成交价竟比前两天洽谈的买家高出整整30万元。

这一幕不禁让人追问：上海的楼市，难道真的要回暖了？

01 冷热不均：低总价狂欢，高总价遇冷

当下的上海二手房市场，呈现出冰火两重天的鲜明格局。市场最活跃、成交最火热的，依然是总价500万以内，尤其是100万至200万级别的“老破小”。

来源于小红书截图，仅供参考

数据显示，上海二手房月成交量徘徊在2万套左右，其中500万以下房源占比高达80%，300万以下更是占据了60%-70%的绝对主力。

数据来源：网上房产

低总价、低门槛，成为撬动成交的核心杠杆。然而，一旦总价迈过六七百万的门槛，市场的流速便明显放缓。购房者普遍转为观望态度，除非遇到名副其实的“捡漏”机会。本文开篇提到那套位于虹口的房子，正是卡在这个尴尬的价位段。挂牌价699万，所在小区过去一年“零成交”。从去年下半年开始，一直缺乏有诚意的买家。直到1月15日，终于出现一位出价者，但开口便是600万的“屠龙刀”。

来源于小红书截图，仅供参考

谈判从下午持续到深夜，历经6个小时的拉锯，价格艰难地从600万抬升至610万、620万，最终定格在625万。尽管仍低于业主预期，但相比最初出价已上涨25万，房东也有些松动，希望尽快卖掉以完成置换。然而，问题接踵而至：买家资金周期过长，需等到5月才能过户，且自身并无购房资格，需要找人代持，而代持人的贷款资质又成障碍。

周期、资格、贷款，多重“BUG”叠加，交易最终无奈告吹。

02 策略引爆：一口价信号，撬动精准抢购

一次失败的谈判，却无意间点燃了市场的导火索。经验丰富的卖房团队深知，刚刚谈崩买家的这几天，正是卖房的“黄金窗口期”。

周边中介会敏锐地捕捉到这套房源具有成交潜力，市场关注度会瞬间被拉满。关键在于，能否抓住时机，撬动更精准的客户。

于是，策略迅速调整：首先，放弃死守原底价，果断向市场释放“660万一口价”的清晰信号。这个价格相比挂牌价有较大让步，对年前急于置业的买家具有直接吸引力。

其次，广泛联动周边长期合作、值得信任的中介渠道，全网撒网，寻找真正有实力的精准客户。价格信号一经放出，市场迅速被引爆。中介朋友圈、微信群开始疯传这套“高性价比”房源。接下来的周五和周六，卖方团队经历了“电话轰炸”，两天内接听了至少60通咨询电话，看房者络绎不绝，两天累计带看高达20组。

行情虽淡，但遇到高性价比房源，“抢房”模式依然会被激活。

03 现象背后：“老破小”市场的价值重估

虹口这套“老破大”的抢购现象并非孤例。上海以“老破小”为代表的低总价二手房市场，近半年以来持续逆势活跃。数据显示，2025年上海300万以下二手房成交占比高达64%，创下近五年新高。部分具有动迁预期或核心地段的老旧小区，甚至出现量价齐升的行情。

例如，静安区柳营路个别弄堂小区，半年内挂牌均价从约6万元/平方米飙升至超过10万元/平方米。徐汇部分核心区的“老破小”，近半年成交价涨幅也颇为显著。

这一轮“老破小”行情的支撑逻辑正在发生变化：

1.总价刚性需求：对于预算有限的刚需客和年轻家庭，这是留在上海市中心、享受成熟配套的最主要途径。

2.租金回报相对稳定：较低的总价使得租金回报率往往能保持在2%-3%，优于许多外围新房。

3.城市更新预期强化：政策层面持续推动城镇老旧小区改造和城市更新。例如，静安区近期试点“住房以旧换新”，由政府委托国企直接收购符合条件的老公房，帮助居民置换新房。这为“老破小”提供了除动迁外，另一条明确的资产处置和价值实现路径，给予了市场信心。

05 购房启示：如何理性看待“老破小”？

选择“老破小”，本质上是一次在预算约束下的精准价值取舍：用部分居住舒适度，换取不可替代的地段价值、生活便利性和通勤效率。

对于有意向的购房者，需注意：

聚焦核心地段：尽量选择内环内或成熟中心城区，地段价值是“老破小”最重要的压舱石。

警惕两类房源：一是房龄过大（超过35年）、可能导致贷款困难的房子；二是价格完全依赖单一学区溢价、政策风险高的房子。

关注房屋本身条件：楼栋结构、户型、采光、是否临街等，直接影响居住体验。

严守交易流程：资金监管、税费清算等环节务必严谨，建议寻求专业法律和中介服务。

上海二手房市场的这一轮“报复性”成交，更多是结构性、分化性的回暖。它清晰地表明，在整体市场调整期，真正具有高性价比或独特稀缺价值的资产，依然能穿越周期，吸引资金的聚集。

无论刚需上车，还是资产优化，都需要更敏锐的眼光和更果断的决策力。潮水退去时，方知谁在裸泳；而当潮水悄然回流时，也只有做好准备的人，才能抓住那转瞬即逝的浪花。

一手楼盘、开发商保留房、8折笋盘、买卖交易等最新消息。扫码或加微信好友rmsf01报口令：购房、免费拉你入群。

购房微信群

一手房贷款、二手房贷款、银行信用贷、银行抵押群已开放，扫码或加微信好友rmsf01报口令：信贷、免费拉你入群。

信贷微信群