上海楼市新信号:总价300万内二手房成交占比超六成,老社区迎春

都在说房子难卖？上海这些“老破小”却悄悄卖疯了。

放弃郊区新房，选择市区老房：上海刚需的置业逻辑变了。

别再嘲笑“老破小”！它正成为年轻人留在上海的最大底气。

上海老破小成交占比突破63% 背后是刚需族的务实抉择。

2025年的上海房地产市场，呈现出一个清晰而强烈的信号。与人们普遍感知的“市场遇冷”不同，一股坚实的购买力正悄然涌动，并牢牢锚定在特定的产品上。

来自多家专业机构的数据交叉印证了这一趋势。2025年，上海总价300万元以下的二手房成交占比，攀升至63.86%的历史高位。这个数字意味着，每十套成交的房子里，超过六套是入门级房源。

更值得玩味的是成交绝对量。2025年上海300万以下住宅成交了约12.3万套，这个规模相较2022年的市场低谷，增长幅度超过了30%。当其他总价区间的交易普遍放缓时，低总价市场却走出了独立行情。

观察具体板块的热度，能看得更真切。位于普陀区的曹杨板块，十一月份的网签量达到了一个小高峰。板块内如曹杨二村等社区，挂牌房源数量显著减少，甚至出现暂无房源在售的情况。

不仅仅是曹杨，类似光新、甘泉宜川等以成熟老社区为主的板块，近期成交量也颇为活跃。甘泉宜川板块在十一月的网签量也达到了相当规模。这些板块的共同点十分鲜明。

它们大多位于中环内外，拥有长达数十年的社区历史，建筑外观或许不再新颖，但内部居住空间实在，且周边配套极度成熟。地铁、公交、菜场、医院、学校一应俱全，生活便利性极高。

这波成交热潮的背后，是市场需求结构的深刻变化。庞大的刚性居住需求，正在用真金白银进行投票。对于许多新上海人、年轻家庭和预算有限的购房者而言， “上车”安家是首要目标。

在市区范围内，新建商品住宅的总价门槛早已高企，动辄千万级别，与普通刚需关系不大。而郊区的新房虽然总价可控，但通勤成本和时间成本成为不可承受之重。

于是，市区范围内的“老破小”成为了一个无可替代的选项。它用相对低廉的总价，换取了一个位于中心城区的坐标，以及与之捆绑的成熟生活网络和节省下来的巨量通勤时间。

价格调整是激发购买力的直接动因。经过市场周期的调整，这部分房源的价格泡沫得到相当程度的挤压。相比2023年的高点，目前均价已有显著回落，个别案例调整幅度更大。

价格的理性回归，使得这类资产的租金回报率变得可观起来。在静安区彭浦板块等地，部分房源的年租金回报率可以接近甚至超过2.5%。尽管不能完全覆盖商业贷款利息，但安全垫明显增厚。

计算一笔简单的账目就能明白。在内环附近，一套总价150万元上下的老旧小区一房，每月租金可能达到3500-4000元。对于购房者而言，这提供了不错的现金流，对冲了部分持有成本。

从市场供需看，这类房源的库存压力正在减轻。相关数据显示，市中心老旧住房的挂牌量占比从年初开始就呈现下降趋势。300万以下房源的去化周期，也从高峰时的14个月缩短至10个月以内。

去化加速，意味着买卖双方的博弈天平发生了微妙变化。急售的、大幅降价的房东已经成功出手，剩下的房东心态相对稳定。买家想要“砍到大动脉”的机会，客观上在减少。

我们采访了一位近期在长宁区北新泾板块置业的年轻购房者陈先生。他购入了一套建于上世纪80年代的50平米两房，总价控制在280万元以内。他的选择逻辑具有代表性。

“我和女友都在市中心上班，看了一年房。郊区新房通勤像异地恋，市区次新房根本够不着。最后选定这里，虽然房子旧，但出门就是地铁，生活什么都方便，关键是真正住得下来。”

陈先生的想法，反映了当下许多务实购房者的心态：放弃对“崭新”和“面子”的过度追求，转而抓住“居住”的本质——便捷、可承受、能满足核心生活需求。

老房子的库存占比都是在下降的，市区老房子到9月的时候就已经下降了近5%。

另一个不可忽视的因素是城市更新。上海持续推进的旧区改造和城市更新项目，虽然不直接等同于拆迁，但确实改善了部分老旧社区的整体环境，提升了居住者的心理预期。

当然，必须明确指出，购买这类房产绝非一本万利的投资。它存在天然的短板：楼龄老、户型可能过时、社区停车困难、部分房屋没有电梯、未来增值潜力可能慢于优质次新房。

因此，这不是一个完美的选择，而是一个在特定预算约束下的、权衡利弊之后的务实选择。它的核心优势在于“确定性”——地段的确定性、配套的确定性和总价的确定性。

对于购房者而言，如果选择入手，需要更精挑细选。优先考虑那些物业管理相对较好、楼道整洁、邻居素质较高的楼栋。户型上，尽量选择朝南、通风采光好的单位。

从去化周期看，300万以下的去化周期从最高仅14个月，下降到了10个月以内。

像高总价的产品去化周期还涨了。

要格外关注房屋本身的结构和管线状况，避免购入存在安全隐患的房产。同时，必须放弃“今天买、明天暴涨”的投机心态，将其视为解决自住需求的消费品和家庭资产压舱石。

从更大的视野看，这类产品的活跃交易，是房地产市场走向分化、回归居住属性的正常表现。它说明无论市场周期如何波动，真实的、自住的、与支付能力匹配的需求始终存在。

市场的健康不在于所有价格只涨不跌，而在于梯级消费的畅通。让刚需有房可买，让改善有房可换，让整个链条能够流动起来。当下低总价房源的放量，正是市场筑底、链条重启的积极信号之一。

这对于观望中的潜在买家也有启示。如果你确实有自住需求，预算又恰好在这个区间，那么现在市场的选择面更广，议价空间也更充分。不妨多花时间，实地看看房。

房地产市场已经告别了普涨神话，未来必然是结构性行情。找到那个最适合自己生活状态、财务状态的房子，远比猜测市场短期波动更重要。 房子终究是生活的容器，而非纯粹的投机筹码。

上海这座城市的海纳百川，也体现在其房地产市场的多元包容上。这里有顶级的豪宅，也有温馨的老社区。每一种产品，都在服务着不同阶段、不同需求的奋斗者和居住者。

老社区的春天，或许不是房价暴涨的春天，而是一个价值被重新发现、居住尊严得以彰显的春天。它让更多人看到了在这座城市扎根落脚、经营生活的现实可能，这本身就是一种积极的力量。