今天继续和大家分享我们的线上咨询案例，这次的国企客户不同于之前的产投、城投、文旅投等平台公司，而是一家知名的大型地产开发商，他们在公园这个领域遇到了什么困难呢？今天我们就重点聊聊“地产代建公园”这个特殊类型的项目，看看在房地产进入下半场的今天，开发商如何通过公园运营来为资产赋能。
为了保护客户隐私，我会隐去具体项目信息和敏感内容，重点聊聊这个项目的背景、遇到的难题，以及我们建议的解决方向。
01 好心办坏事？
地产代建公园的尴尬处境
这家地产商手头的这个公园项目位于一线城市的主城区，位置极佳，周边是企业花费重金打造的低密高端住宅区，根据土地出让要求，住宅旁约10万平米的公园（含大面积水域）由企业代建，建成后移交政府管理。
目前的痛点非常典型，也是很多豪宅开发商面临的死循环，如果是传统的建设-移交模式，政府接手后受限于财政压力，只能维持基础的保洁和绿化，公园品质一旦退化，直接受损的就是旁边卖十几万一平米的豪宅业主，高端住区的调性瞬间就掉下来了。
于是这家企业提出自掏腰包，不仅花了数千万进行整体水质的净化，还计划投资1000万把公园局部改造成高品质运动空间，并希望获得长期的特许经营权。
但问题来了： 方案报上去，推进很困难。政府担心商业属性太强，有“公地私用”的嫌疑；而在企业内部，在当下公园政策条件下，能够用于商业经营的空间非常有限，难以覆盖千万级的投入，账算不过来。主管部门希望国企接手，投钱投人投精力，但却无法给予做任何商业经营的许可。
明明是企业出钱出力做好事，为什么反而变得“费力不讨好”？
02 跳出“配套思维”，重构运营逻辑
我们在沟通中发现，团队目前的方案潜意识里还是把公园当成了“地产配套”或者是“私家花园的延伸”*，在寸土寸金的主城区，如果一个方案给政府的感觉是封闭、排他或者纯商业导向，那在合规性上真的是很难过关的。但如果跳出思维局限，立足片区综合开发的视角来重构运营逻辑，也许能够找到解决之道。
第一，调整定位：不要只盯着盈利，要先讲公益。 建议在与政府洽谈时，弱化比如“体育公园”、“主题公园”、”高端商业”这种商业味浓的标签，而是从城市格局出发，将项目定义为“城市片区公共活力中心”，要向政府讲清楚，企业不是来“圈地赚钱”的，而是通过持续投入，通过承办高品质公共活动、维护生态环境，来履行社会责任。
只有先解决了政府关注的“公共利益”和“合法合规”问题，后续的商业逻辑才有立足之地。
第二，合作模式：可以考虑用政府采购服务替代资产让渡，公共绿地的产权归政府，这是红线，建议参考运改维一体化的模式，将公园的管养、水质净化、设施维护打包，变成政府购买服务，在谈判策略上，重点争取负面清单管理制度。明确哪些不能做，剩下的给予运营方最大的自主空间。同时，鉴于企业前期的巨大投入，建议争取10-15年的长运营周期，通过拉长时间换取空间。
03 大众化和高端化的智慧平衡
既然是高端住区旁的公园，平衡得了普通市民的休闲需求和高净值业主的私密体验吗？我的建议是既然是城市公园，那就必须对所有市民免费开放，做大社会影响力，避免舆论反噬，把公域流量尽可能做大做强。
但同时也可以利用稀缺的场地资源，引入高门槛、高粘性的业态，精准锁定高净值客群（也就是业主的圈层），这才是真正产生利润和提升溢价的地方。
对于大型国企地产商来说，未来的角色不应只是建房子的，而应转型为城市综合运营服务商。你的运营能力，决定了政府愿不愿意把核心资源交给你。
很多地产同行在转型做文旅、做公园时，往往容易陷入两个极端：要么完全公益化，变成财政黑洞；要么过度商业化，触碰政策红线。
其实，好的商业模式一定是“利他”的。只有先帮政府解决了管理难题，帮市民提供了优质空间，企业的商业诉求才能顺理成章地实现。
如果你也正在操盘类似的地产代建公园项目，或者在政企合作模式、业态策划、合规性路径等方面存在困惑，欢迎联系我们。我们团队会结合具体项目情况，为你提供有针对性的破局思路。
汀我聊公园
我们不只聊公园，更聊公园背后的运作逻辑
