2026年开年，北京二手房市场平稳开局。据北京商报记者统计，1月北京二手房网签量达15082套，连续三个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固。从市场表现来看，入学需求的释放推动部分区域客源心态发生转变，此前持观望态度的购房者加速入市，相关片区单月成交量连续三个月保持在60—70套区间。与此同时，在以刚需房源为成交主力的区域，随着高性价比刚需房源供应减少，改善型房源的成交量出现回升。
北京商报记者统计数据显示，2026年1月北京二手房网签量达15082套，至此，北京二手房网签量已连续三个月稳定在1.4万套以上。
具体来看，北京二手房市场自2025年11月起持续回暖，2025年11月至2026年1月，二手房网签量依次为14446套、17200套、15082套。
合硕机构首席分析师郭毅表示，从需求端来看，市场成交已连续三个月稳定在15000套左右的水平，2026年1月一线城市成交更是连续三周突破4000套，预示楼市“小阳春”期间网签量有望维持高位，市场成交将实现稳健企稳。
成交量稳定的背后，业主定价趋于理性是重要因素之一。石景山区西黄村片区某头部中介经纪人陈少华向北京商报记者透露，过去房源挂牌价格完全依据业主预期而定，存在与市场行情脱钩的情况。
北京二手房市场成交量的稳步运行，与2025年12月北京发布的一系列房地产新政密切相关。新政包括商业房贷不再区分首套、二套利率，二套公积金首付比例降至25%，以及12月30日落地的住房增值税优惠等。
北京链家数据显示，北京楼市政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前（2025年11月24日至12月23日）增长33%；同期市场活跃度显著提升，新增客源量、带看量分别增长14%、18%。
北京链家研究院表示，市场回暖主要受三方面因素影响：一是市场预期转好，房源调涨比例有所提升；二是政策出台后集中签约，尽管政策属长效措施，其效果将逐步释放，但短期内也加速了客户看房、谈判和交易进程；三是每年一季度市场通常自然回暖，加之今年春节偏晚，促使交易高峰提前到来。三方面因素共同作用，推动市场明显回暖。
郭毅指出，供应端变化同样显著，二手房挂牌房源量从去年同期的15万套降至当前的13万套左右。她认为，这一变化既受成交升温的直接带动，也源于部分业主对房价稳定的预期，选择暂缓挂牌出售，整体市场供应呈逐步收缩态势。供需关系持续趋向平衡，为二手房价格企稳奠定了基础。
除政策助力外，业主挂牌价回归理性，也促进了房源成交。石景山区西黄村片区某头部中介经纪人陈少华表示，此前部分业主挂牌仅依据自身预期定价，与市场实际行情存在偏差，而现在多数业主已能根据市场规律合理定价。
陈少华解释道，同小区同户型往往有多套房源同时挂牌，购房者通常会优先选择价格较低的房源，这一逻辑直接影响房源的带看量和成交周期。
以该片区一套125平方米的房源为例，业主在2025年10月以558万元挂牌，该价格较当时小区同类房源成交均价高出近40万元，较同期同户型挂牌均价也高出30万元。
尽管该房源在位置、采光、视野等方面具备优势，但因性价比偏低，长期带看量低迷。经两次调价后，挂牌价与市场行情趋于一致，最终在2026年1月迎来多组客户看房，并于当月成交。
在北京二手房市场整体保持平稳运行的同时，受入学节点临近影响，教育资源优质、生活配套完善的片区成交热度持续走高，此前持币观望的购房者入市节奏明显加快。
据北京商报记者了解，2026年1月，经纪人王东个人完成2组客户签约，其维护的房源中另有2套实现成交，房源的集中成交为其带来了可观收入。
王东表示，个人成交节奏加快，主要得益于三里河片区的市场热度持续攀升。据其统计，三里河片区已连续三个月单月成交量突破60套，区域交易活跃度居高不下。该片区市场热度自2025年11月起稳步上升，当月成交70套，12月成交62套；2026年1月截至27日，成交量已达62套，按当前走势，全月成交量有望突破70套，创下近三个月新高。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，有子女入学需求的置业群体通常会在1月入市，这一时间点具备多重优势：二手房价格相对较低、房源选择范围更广，同时也能为子女教育提前规划，多重因素共同推动此类房源成交量上升。
与此同时，石景山区作为改善型房源成交的主力区域，片区内次新房凭借贴合需求的功能与户型设计、优质的社区环境，不仅丰富了改善型房源的市场供应，也带动了区域内改善型房源咨询热度的显著提升。
据陈少华介绍，中海寰宇天下熙山府、越秀·天玥等项目近期的购房者咨询量与带看量均明显增长，其中咨询量提升幅度超过10%。在他看来，次新房关注度走高，核心源于购房者置业理念的转变——从过往单一关注价格，转向对物业服务、产品质量、居住体验等多维度的综合考量。
尽管次新房单价较楼龄较老的房源高出1万—2万元/平方米，但老房源往往存在户型设计短板，如客厅偏小或为暗厅，已不符合年轻购房者的居住需求；且老房源窗户普遍偏小，采光与通透性不及次新房。因此，部分购房者愿意为次新房的大客厅、落地窗、高得房率等优势支付一定溢价。
谢逸枫指出，从实得面积、户型设计、装修标准到社区公共区域品质，次新房的性价比更为突出，同时往往配有阳台、入户花园等赠送空间，且均配备电梯，这些都是老旧小区所不具备的。
北京二手房改善型房源的热度不再局限于五环外区域，即便在以刚需房成交为主的三里河片区，近几个月改善型房源成交量也呈上升趋势，片区成交结构正在悄然变化。
据王东统计，三里河片区60平方米以下刚需房源的成交占比自2025年11月起跌破50%，2025年12月进一步降至41.93%，而此前该类房源成交占比常年保持在五成以上，改善型房源成交热度持续走高。
王东表示，这一变化源于刚需房源的快速去化与楼市政策端的双重支持，二者共同推动部分购房者转向选择更为心仪的改善型房源。
据悉，三里河片区刚需房源存量较多，但高性价比房源稀缺。2025年11月已有部分高需求购房者提前入市，目前片区挂牌的刚需房源大多存在明显局限性，或定价偏高，或小区环境、室内采光等硬件条件不佳。
“此前因改善型房源总价偏高，购房者多在满足刚性入学需求的前提下，被迫选择有各类局限的刚需房源。”王东坦言，北京楼市新政的落地大幅降低了置业门槛，让购房者有了更多选择空间。
以总价1000万元的房源为例，王东计算道：此前首付比例为30%，需支付300万元；新政后首付比例降至25%，仅需250万元，与此前30%首付比例下833万元房源的首付金额基本持平，置业门槛显著降低。同时，利率下调也有效缓解了购置二套住房购房者的月供压力，进一步释放了改善型购房需求。
郭毅表示，当前北京楼市的首付标准、房贷利率与交易税费均处于历史相对低位，让部分家庭看到置业窗口期。而今年初提出的“政策要一步到位”导向，也让市场对后续出台更积极政策充满预期。在多重利好加持下，楼市交易有望持续升温。
