不得不看好房地产,深圳1月网签破万套,2026房价真的要涨了?

最近一轮救市消息出来，评论区又嗨了，有人说信号明确，底部确认了，有人说利率砍到这份上，房价不涨都没天理，我看了一圈，这些逻辑基本都站不住脚，

他们的算法很简单，利率下来了，月供降了，于是觉得负担小了，于是觉得可以买多一套，不过账不是这么算的，现在的问题不是月供贵，而是资产不值钱，利息再低，接盘的人也越来越少，

还有人搬出老话题，说国家不会让房价跌，说大城市房子永远稀缺，这些话十年前也对，现在重复一遍，只是安慰剂，当年的红利已经兑现，现在接的是尾盘，价格跌了，时间也回不去了，

你要先承认一点，这一轮救市，针对的是存量债务，不是你的资产增值，救的是表格上的风险，不是你手里的房本，方向错了，所有兴奋都很昂贵。

先把账摊开看，别只盯利率，现在一线核心区，租售比普遍在2%左右，甚至更低，同期房贷利率就算下到3点多，中间的利差还在吞噬持有成本，你以为赚了资产，实际上每年在给银行打工，

过去不一样，2015年棚改时期，货币化安置直接把钱砸进市场，需求被强行制造，于是高价也有人接盘，现在反过来，棚改退场，人口见顶，资金成本虽然下降，但是租金没涨，流动性也没回来，

再看人口端，2023年新生儿跌破千万，城镇化率也接近天花板，新增刚需的池子越来越小，而居民杠杆已经很满，居民部门杠杆率一路冲高，很多家庭两套三套在扛，只是还没扛到明面上，

所以你会发现一个尴尬现实，政策每次出手，都是“添点油”，不是换发动机，限购松一点，首付降一点，利率再调一点，可是买单的人不再冲动，因为上一轮的伤还在账本上，

如果你拿现在和2020年比，差异更明显，那时候疫情放水，理财利率断崖式下行，股市楼市都吃到一波流动性红利，现在理财已经普遍3%出头，房租涨不动，工资还在原地踏步，于是房子从“增值工具”，慢慢变成“固定支出来源”，

政策在变，环境在变，只有一种逻辑没变，风险从表面被挪走，悄悄压在普通家庭的资产负债表上。

说得再直白一点，这轮救市，本质是杠杆再分配，过去十多年，地方政府靠卖地吃饭，开发商靠高周转，银行靠放贷扩表，大家都很忙，最后发现，城建搞出来了，债务也堆满了，

于是杠杆开始搬家，从政府端，往企业端，再往居民端，2015年那波，你通过高价买房，替地方和开发商接了一部分账，2020年那波，你通过低利率长年期贷款，替银行锁定了利息收入，

现在的政策，看起来是“帮你降利率”，实际上是确保你不会断供，于是坏账不暴露，金融体系稳住了，你继续还二三十年，账面上皆大欢喜，只是你的未来现金流，已经提前抵押，

所以当有人告诉你，现在是“上车机会”，你要先问一句，这辆车是往上开，还是往下沉，如果只是为了帮别人把旧债滚下去，那就不是机会，是任务。

说点具体的，不然容易被当成空口白话，拿一个典型城市做参照，杭州这几年风光够足吧，互联网公司扎堆，故事也讲得好，可是房价曲线已经给出答案，

杭州，未来科技城某品牌小区，2019年高位成交在5.2万每平左右，当时地铁利好加产业预期，人人说“闭眼买”，到了2023年，二手实际成交普遍在3.8到4.2万之间，中间还有不少急售价更低，

同样是杭州，滨江老盘，2018年成交大概在4万出头，2021年情绪顶点时，冲到5.5万，很多人追高买入，以为“核心资产只涨不跌”，结果2024年挂牌价往下调，真实成交回落到4.3到4.6万，

再往北看，北京通州某热门限竞房，2017年开盘单价3.5万，配套画得很满，轨道交通，副中心概念都有，到了2023年，成交价在3万左右徘徊，个别急售甚至2.7万就成交，业主一算，六七年白忙活，

这些不是样本偏差，而是一个趋势缩影，故事讲得越响亮的地方，套在高位的人越多，等情绪退潮，钢筋水泥只剩冷冰冰的价格曲线，没人会为你的买入价负责。

有人会说，这只是个别板块，核心地段还是抗跌，这话一半对，一半危险，确实，最核心的地段，跌得慢一点，但是周期一拉长，收益率同样难看，

你可以自己算笔账，假如某个核心小区，2017年单价10万，2024年还是10万，看起来没亏，但是七年过去，租金扣掉物业税费，几乎抵不上资金成本和通胀损耗，你的机会成本，被悄悄磨掉了，

而且这还是“最好看”的样本，大部分普通板块，没有光环加持，价格往下一台阶，就再也上不去了，当年鼓吹“房住不炒等于利好刚需”的人，现在自己都不提这句话，

市场没变残忍，只是把过去透支的收益，一点点收回来。

情绪层面怎么处理，这才是普通人该关心的事，你没必要因为一条救市新闻，立刻焦虑，立刻冲动入场，房价不是你人生的全部曲线，你的现金流才是，

持有一点现金，不是“踏空”，而是保留主动权，在这个阶段，宁愿错过，也别站错方向，尤其是对刚需，先把工作稳定，收入结构多元化，比抢在某个所谓“政策底”前签合同重要多了，

如果你已经上车，也别天天盯着估值波动，你改变不了周期，但可以改变自己对风险的认知，把还贷当成固定支出，然后在剩下的时间里，让自己变得更值钱，而不是继续加杠杆，

最后留三条小建议，算是给这轮救市做个个人版复盘，第一，任何政策消息出来，先看成交数据，再看情绪，不要只看标题，第二，买房前，把租售比和资金成本写在纸上，对比清楚再决定，第三，定期清理你的信息来源，别被带节奏，别被短视频里的“报复性上涨”洗脑，

如果你看到这里，还愿意冷静算账，那就点个赞，算是给自己一个提醒，以后每次想冲动买房时，先把这笔账再算一遍。