中金:上海推进二手房收储,地产积极信号再增加
- 2026-02-04 14:08:05
中金研究
2月2日，中国建设银行支持上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动举办，以浦东新区、静安区、徐汇区为试点区，主要聚焦于业主有本区新房置换意愿的、房龄偏大的小户型二手房源。
二手房收储举措对症下药，关注上海、北京库存消化进度。如我们此前在《房地产2026年展望：徐图进取，静候机遇》和《房地产政策端和供给侧初现积极变化》中指出的，当前房地产周期的关键点在库存问题，社会库存演变趋势、存量住房收储政策、新增土地供给方案是决定库存去化速度的关键。上海二手房挂牌量自2025年3季度已开始下降，带动其挂牌去化周期持续下行；本次存量住房收储面向供给压力最为直接的二手房供给，也属对症下药的积极举措，我们估算上海可交易存量住房约970万套，本次试点三区占比约32%，其中2000年以前建成的老房占比约15%，体量也相对可观；此外，收储政策本身带来的积极信号意义可能对挂牌去化周期的进一步优化也有作用。我们持续提示，社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点，有助于去库存的积极政策对此有加速作用。
新增土地供给方案决定预期改善的持续性。本次上海试点政策仍旧侧重于在本区有新房置换意愿的群体，这是保证区域内部资金闭环的合理安排，但更关键的是后续新增土地供给方案。2025年二季度起超高/高能级城市房价走势显著弱于中低能级城市，很大程度上与2024年4季度到2025年上半年的土地供给上量有关，因此严控短期土地供给增量对于稳定房价预期至关重要。如在控增量方面再推强有力举措，对于局地房地产市场企稳回升的预期可转为全面积极，从长远看，待房价预期转向明显积极再调节供给节奏，对于财政稳定性和收储资金闭环都更为有利。
如局地房地产市场库存改善信号加强，2026年地产股行情或将主要由beta驱动。
风险
库存去化速度不及预期；供地体量超预期；经济增长弱于预期。
图表1：上海二手房挂牌量及成交量
资料来源：中指数据库，贝壳等中介，中金公司研究部
图表2：上海二手房库存去化周期
资料来源：中指数据库，贝壳等中介，中金公司研究部
图表3：上海宅地成交情况
资料来源：中指数据库，中金公司研究部
图表4：A股地产公司动态市净率和动态市盈率
注：截至2026年2月2日资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
图表5：港股地产公司动态市净率和动态市盈率
注：截至2026年2月2日资料来源：公司公告，Wind，中金公司研究部
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文章来源
本文摘自：2026年2月3日已经发布的《上海推进二手房收储，地产积极信号再增加》
李昊 分析员 SAC 执证编号：S0080522070007 SFC CE Ref：BSI853
张宇 分析员 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713
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王翼羽 分析员 SAC 执证编号：S0080521050007 SFC CE Ref：BOR985
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