激活置换循环,上海三区试点收购二手房补充保租房供给

2月3日上午，上海市第十六届人大四次会议发布的《政府工作报告》披露，2025年，上海着力加强民生建设，民心工程和民生实事全面完成。其中，全年建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间）、累计达到61万套（间）。

2026年，上海持续强化保租房筹措力度。2月2日，收购二手住房用于保障性租赁住房工作正式启动，浦东新区、静安区、徐汇区率先开展试点，建设银行上海市分行提供全周期金融支持。首批拟收购房源聚焦房型匹配、配套成熟、交通便捷等特征，重点对接新市民、青年人及大学毕业生的租赁需求。截至发稿，部分接受采访的房企向《华夏时报》记者表示，暂未接到相关通知。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《华夏时报》记者表示，国有主体以合理价格收购老旧小区房源的举措具有积极意义，虽目前银行支持力度等细节暂未明确，但该方式能提前释放居民改善需求，相较个人挂牌出售，交易流程更高效、周期更短，可加速存量房产流转，激活市场需求。

三区收购二手房做保租房

据了解，目前浦东新区、静安区和徐汇区已分别结合实际情况形成工作方案，均以“房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷”为核心。

从房源筛选标准与运作模式来看，浦东新区按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，试点阶段优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平米以下、总价不超过400万元的产权清晰个人二手房源，重点面向有置换需求的产权人，尤其侧重租售比高、保租房供需矛盾突出、居住配套成熟的区域。收购工作由区级收购主体按市场或评估自主开展，意向居民提交申请资料并洽谈一致后签订买卖合同，购房款将参照房票形式进行监管。

静安区组建了由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等部门参与的工作专班，明确静安置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，实现房源排摸、洽谈签约、收购落地的全流程专业化运作。

该区房源筛选聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先）、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、配套成熟的区域优先选购。

徐汇区则通过区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，经标准化装修配置后作为保租房供应。该区由区房管局、区财政局、区国资委等组成工作专班统筹推进，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，专项用于房源收购，同时通过银行贷款融资扩充资金规模，确保收购工作顺利推进。

在资金筹措方面，静安区建立“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的资金组合，坚持中长期资金平衡原则，保租房租金收益将专项用于成本回收和滚动发展，形成“投入、运营、反哺”的良性循环；徐汇区则通过区级财政资金引导与银行融资补充的方式，为收购工作提供稳定资金保障。

此外，作为金融支持方，建设银行上海市分行表示将定制专项方案，从融资安排、资金监管，到个人住房按揭、科创E建行科技人才一站式服务平台等，提供全周期、多层次的金融服务，为试点项目推进保驾护航。

激活楼市置换循环

根据上海房产交易中心官网“网上房地产”数据，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套。这已是上海二手房连续第三个月成交超2.2万套。从纵向对比来看，该成交量创下近5年同期新高。

另据上海链家研究院数据，1月上海二手房市场成交约2.2万套，同比上年1月上涨25%。至此，上海二手房市场在无新政刺激的情况下，已连续三个月成交量突破2.2万套。

上海链家研究院负责人李根表示，上海二手房成交价已经出现“止跌”信号，连续两个月止住下跌趋势，市场成交不再单纯依靠“以价换量”，刚性需求持续释放，中环内“老小（老小区、小户型）”优势凸显，成交占比攀升，超八成客户可在90天内成交（指链家系统内首次录入客户至成交），市场观望情绪持续缓解。

基于此，业内认为，上海启动二手住房收购试点进一步释放稳定市场信号，叠加前期多区域“以旧换新”实践，将持续激活二手房流动性，推动市场企稳回升。

上海市住建委有关负责人表示，上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房工作，旨在推动保障性租赁住房筹措模式创新，探索在二手房市场中收购存量住宅，进一步拓宽保障房源筹措渠道，同时通过存量房源收购，有效缩短建设周期，优化区域布局，完善房型结构，加快形成有效供给。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也向《华夏时报》记者分析称，该项政策有助于市区一些老破小、老公房等二手房实现较好的去化。同时，可以定向引导市场需求进行供应认购，使市场积极认购新房，为新房市场带来特定的去库存需求。此外，将保障房从传统的郊区新房和安置房，拓展至市区二手房，“这类房源在保障房市场认可程度较高”。

卢文曦认为，国有主体以合理价格收购老旧小区房源的举措具有积极意义，比如能提前释放居民改善需求、激活市场需求等。其进一步指出，售房后的购房需求仅入市时间有差异，若市场形成购房紧迫感，将推动售房者快速入市，正向带动房地产市场。从实际交易看，当前低总价房源去化提速，部分房源已调价；动迁概念房源交易活跃，价格止跌并小幅上涨，市场局部交易氛围正逐步向好。

多地推进收购存量房工作

值得关注的是，上海此次三区试点并非首次探索，此前已有部分区域开展了“以旧换新”相关实践。

例如，2025年12月底，上海奉贤建设发展（集团）有限公司（下称“奉发集团”）启动“以旧换新”政策，公司旗下奉发云境、奉发云境Pro、奉发左岸晶邸、奉发贤荟悦邸等楼盘纳入其中，重点覆盖育秀新村、阳光新村、良友新村等11个二手房小区。1月23日，奉发集团披露，公司累计收到104组意向报名信息，已完成首批50组家庭的正式登记工作，并全面启动针对性的旧房评估与新房匹配工作，另有14组家庭进入轮候序列。

而在上海之外，近期多地也在积极推进“以旧换新”，以及收购存量房用于保障性住房的举措。依托国资信用背书与制度化设计，各地为打通住房置换链条、进一步激活改善型住房需求开辟了全新路径。

例如，今年1月22日，湖南省住房城乡建设工作会议透露，2026年，湖南将继续加大保障性住房供给力度，计划全年收购存量商品房200万平米以上，用于保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。2025年，湖南省已通过收购存量商品房用作保障性住房6726套。

同日，海口市住建局发布公告，拟公开征集符合条件的新建成未出售商品房用作保障性租赁房源，保障性租赁住房重点面向新市民、青年人供应。征集房源需单套建筑面积原则上控制在120平米以内，优先选取可整栋或整单元收购的楼栋项目作为基本收购单位；目前海口已有部分项目可提供220余套房源。

业内认为，预计未来一段时间，库存压力较大的重点城市或推出类似政策，在2025年既有实践基础上，形成一波地方政府“以购代建”筹集保障房的政策潮。

严跃进表示，“住房以旧换新”是地方政府在中央“稳市场、去库存、建模式”战略指引下的一次精准而积极的尝试。它将民生改善、市场稳定与住房保障三重目标创造性结合。例如，居民家庭将显著降低改善性需求的“置换风险”，激活“卖一买一”链条，尤其是破解这两年超大城市二手房挂牌激增的问题，有助于稳定市场核心群体的预期。而这种“存量转化”的思路，也为特大城市探索房地产发展新模式提供了实践蓝本。