法院“司法拍卖”房产的流程(详细版)
- 2026-03-20 21:18:02
▲ 北京九稳律师事务所
实践中，法院查封到对方的房产，如何能快速拍卖及变卖被申请人名下房产，对实现申请人利益至关重要。司法拍卖房产的流程是什么？法拍房流拍后的处理办法是什么？法拍房流拍后就会降价吗？几次流拍会到变卖呢?变卖不出去怎么办呢?本文就这些问题作出一一回答。
（当事人提供房产信息给法院）----法院查封该房产（法院采取措施前会先出具查封裁定书）-----查封后法院会出具腾房公告、送达责令履行通知书、评估通知书）----法院委托评估机构对该房屋的价值进行评估（网络询价、定向询价）----（当事人对评估结果有异议可以请求复议）----法院在拍卖平台上进行（实务中常用的是淘宝网和京东网）----一拍房产-----（一拍流拍后）二拍房产----（二拍流拍后）可进入财产变卖程序----以物抵债
1.根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》规定：
人民法院查封、扣押、冻结财产后，对需要拍卖、变卖的财产，应当在三十日内启动确定财产处置参考价程序。确定处置参考价的方式包括当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等。
法院通过网络司法拍卖的应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。
2.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：
网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。
起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
3. 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条：
网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。
流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。
再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。
4.《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》的规定，网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价。
总结：
1.第一次拍卖的起拍价不得低于评估确定价格处置参考价的70%（实践中，双方可以协商确定拍卖保留价，若无法商定法院都直接按照最低70%作为起拍价了）
注意：一拍的拍卖公告时间动产公告期不少于15日，不动产公告期不少于30日。
2.第一次拍卖流拍后，第二次的起拍价为不低于的第一次起拍价的80%。
3.变卖的价格一般和二拍的价格一致。司法拍卖的竞价周期为48小时，变卖的时间长达60天。
1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年）第十六条第一款规定：
在物品流拍的情形下，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
2.根据《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》二规定：
关于发布网络司法变卖公告期限的问题。网拍二拍流拍后，人民法院应当于10日内询问申请执行人或其他执行债权人是否接受以物抵债。不接受以物抵债的，人民法院应当于网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十条：
被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。
总结：
1.二拍流拍后，法院首先须问询申请执行人或其他债权人是否接受以物抵债，如果接受就直接制作并送达以物抵债裁定，自收到以物抵债裁定书，标的物的所有权就归抵债人。
2.如果申请人不同意抵债且该房产也并未变卖成功，法院将该房产退还给被执行人。
1.《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
2.《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定 》
3《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(2020修正)
4.《最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知》
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