本周宁波新房认购、二手房成交量爆炸式增长，大超预期。以往，我们形容市场热度，经常用贝壳宁波二手房签约室“火爆”、“爆满”形容。但在上周末，签约室完全不够用，周末谈单约有四成分流到各门店办公室。上周末两天，贝壳宁波市六区二手房签约量大约300套（包含公寓和单独购买的车位），仅周日一天，签约量就超过170套。这个数字已经超过了21年以来的贝壳宁波单日记录。我们现在可以乐观的估计，按照现在这个趋势，本月市六区二手房成交量将至少达到23年3月的6768套。
分析成交个体和类别，成交的高总价改善型住宅中，还是以次新房暨21年之前交付的小区为主，成交数量也在不断增多。说明买家看重满足目前家庭居住需求和成熟配套，也认可当下已经达到市场周期中价格底部。拿新460万成交的保利印江南一期精装132户型洋房举例对比，24年2月成交的同楼层、户型，毛坯房成交价590万。间隔25个月，买家享受到了四成的优惠，他们也明白真正享受到的才是结果，没有必要再等下去。
法拍房市场也呈现回暖迹象，三天前法拍格兰云天214排屋，以604.2万成功拍出。这个价格是超过竞品市场价的，这里面可能有产品比较能力欠缺或者信息差异的原因，但我们看出确实法拍市场在回暖。长岛花园豪装800万未入住的大别墅已成交。
二手房成交价格降幅大幅收窄，甚至基本稳定。量在价先，成交量上来了，房价稳定，甚至上涨也不远了。如果本月宁波市六区二手房成交量能达到7000套，止跌回暖的期望有望尽快达成。要想维持这良好的态势，最主要的是怎样把控房价边际价格。
宁波政府坚持的房产“以旧换新”，是全国领先的优秀策略。既能帮助新房去库存，又能稳定二手房边际价格。参与“以旧换新”的二手房大多是居住体验差的老房子，收储这些房子能有效减少市场价格边际老房的供应量，使买房者提高目标预期，转而向上购买，提升市场需求。宁波第三期住房“以旧换新”活动，短短几天就超预期完成目标。本次市六区参与指标620套全部完成，而意向换购的大约4000套旧房，还剩大约七成在申请排队中。希望能尽快完成旧房房价评估，争取进度加快稳固楼市边际产品价格，宁波房价稳定回暖就希望大增，全国优秀城市当然能做到全国领先。
随着宁波房产成交量超预期暴涨，如何在这轮房价周期底部选房是现在的重点。前不久的文章，我们讲解了东部新城核心区、明湖板块、老江东、高新区、中河学区房、钟公庙、鄞州公园、段塘板块的房产比较和选房逻辑思路。这里简要阐述一下最近成交火热的百誉府、东宸誉府、悦东上境、和晏府等新房的选房逻辑思路。
能建·百誉府：总套数：732户
楼栋：8幢高层 容积率：3.18
层高：2.95米 绿化率：30%精装交付。共4种主力户型732套 ，110㎡ 3室2厅2卫，约220套；112㎡ 3室2厅2卫约200套；128㎡ 4室2厅2卫约180套；138㎡ 4室2厅2卫：约132套。项目配建15班幼儿园。
能建·东宸誉府总套数：680户，10幢高层，容积率：2.6。层高3.0-3.1米（小面积3.0m，大面积3.1m）绿化率：30%，精装修带地暖。户型种类共9种，89㎡ 3室2厅1卫，100㎡ 3室2厅2卫，110㎡ 3室2厅2卫，119㎡ 3室2厅2卫，128㎡ 4室2厅2卫，138㎡ 4室2厅2卫，155㎡ 4室2厅3卫，180㎡ 4室2厅3卫，185㎡ 4室2厅3卫。
轨交·悦东上境总套数：850户21幢9-17层小高层/洋房。容积率：1.62绿化率31.5%，层高：小高层3.0米，洋房3.1米，精装交付。99㎡ 3室2厅1卫170套， 105㎡ 3室2厅2卫250套，125㎡ 3室2厅2卫150套，130㎡ 4室2厅2卫150套，139㎡ 4室2厅2卫130套。类一梯一户/两梯两户布局，绿色二星建筑，车位比1:1.29。
轨交·和晏府总套数304户10幢楼（11-22层）容积率2.0绿化率30%
，层高3.1-3.15米，精装交付。147㎡ 3室2厅2卫户型约92套，176㎡ 4室2厅2卫户型约152套，202㎡ 4室2厅3卫户型约60套。全幢主题架空，类一梯一户/一梯一户，私梯厅，双精装大堂。四面全铝板+大面积玻璃立面。全人车分流，车位：车位比1:1.7。
为什么罗列这么多详细数据？比如小区体量和价值有很大关系，容积率能表现居住舒适度，还有车位配比和购买人群平均年龄，也对车位未来价值有关系。
我们到售楼处，主要是为了通过了解预估产品未来交付的可能实物信息和项目周边信息，和竞品做准确的比较。选房要先能做到心中有很多房，再能正确分别找出存在竞争关系的房子，在“以旧换新”或者选择置换次新房之间做比较选择。百誉府和东宸誉府同门互相竞争，再加大范围也就是和长丰板块、段塘板块和老江东的新房与次新房之间比较选择。悦东上境、和晏府的对比范围实际要大些，与东部新城核心区、明湖、高新区、老江东都有竞品，而悦东上境在前殷更是有次新房这样的直面竞品。
在这轮楼市行情周期，我们发现曾经大家都夸夸其谈的自己买房大赚经历，实际有90%以上是因为吃了房地产的长期红利，并不全是自己能力和运气。实际上有一多半以上的人在当初选择上，并没有做到足够好。这次楼市周期，给了许多人一次大幅拉近起跑线的机遇。对于大多数人来说，人生不会有几次给自己选择的机会，请感谢这个大周期，竭力把这次选房做好。
最后还是要重复，即使房价开始新一轮上涨周期，可能和很多房子的关系不是很大。
