新州小镇房产装修招租记

去年底，我在新州小镇Dubbo买了一套投资房，今年一月成交。这是我第一次在小镇购买需要装修的投资房。

房子的主体结构是砖房，没有什么需要特别大的装修，主要是重新安装一个新的厨房，给所有的卧室装上吸顶灯及风扇，新的窗帘，以及部分开裂墙面的维修和刷漆。

对于房产投资者来说，时间就是金钱这句话可谓是至理名言。从房产成交这天起，空租一天就意味着房东需要自己承受全部利息和支出，而有了租客就相当于把这部分负债和支出转移给租客，所以，自然是越早出租就越好。

由于是第一次在悉尼之外买需要装修的投资房，所以，我也算是提前做了一些准备。在合同交换后的第二次验房过程时，我就找了当地的一个handyman，去房子看过，量过尺寸，交流过装修内容等。

在房子成交之前的几周，handyman已经帮我去Bunnings下了订单，因为整套厨房用品需要几周的时间准备才能取货，如果等到房产成交后再下订单，那无疑又白白浪费了时间。

一月二十三日，房产成交，我安排Handyman当天下午，就直接去物业经理那里拿钥匙，然后直接开干。我和他商量的完工日期是2月底之前。这个Handyman在二月底安排了家庭旅行，因此他自己也希望能够在此之前完成。

装修的具体过程就不展开了，在之后我会总结一下这次装修的几点感受和经验。

先来说说招租的过程。在和Handyman确认房子的完工日期后，我提前和物业管理公司打了招呼，让他们尽早安排去拍摄照片，把房子上线。

物业公司倒也勤快，安排的挺好，还说私下会带一些客户去看。但是，我有问过一次物业公司，认为我的房子能租多少一周，但对方没有直接回答。其实我自己私下早就做过功课，当地四房独立屋租金至少在550以上，根据土地大小和房屋新旧情况，最高的可以去到800每周。

我的房子虽然是四房，但缺点是只有一个卫生间，卧室没有嵌入式衣柜。房子是八十年代的砖房，不算很新，但干干净净，社区也是一个安静的家庭型社区，因此，我的心里价位是600一周。

直到房屋准备上市之前，我又问了一次物业经理，（更确切的身份应该是负责拓展新客户的BDM）说你们认为我的房子能租多少一周，结果那个BDM说，她和潜在租客说520一周，问我觉得怎么样。

我马上一个邮件过去，告诉她我的想法，我做的功课以及为什么我认为应该至少租600一周。

BDM的回复是标准的教科书式回答：我们作为物业公司，当然乐于见到您的房子以600一周的价格出租，但是，我们也不想您的房子在市场上的时间太长，影响您的现金流。根据我们的观察，您的房子的缺点有bla,bla,bla…

我没有理会，直接回复让他们把广告打600一周，如果几周内没有租客感兴趣，我们再做调整。

两天后的周六，物业顺利在REA上登出广告，我看了一下，的确按照我要求的600一周来写。周一，物业公司没有电话，周二，我给他们打了一个过去。

这一次，接电话的是负责open inspection的物业经理。我说，上周的开放怎么样，有人来吗？

物业经理说，有几组的，其中一对年轻小夫妻，他们已经递交了申请，希望尽快入住。我说：租金是按照我们广告的600一周吗？物业经理回复：是的。

挂掉电话，我心里也是一块石头落地。还好我坚持了自己的想法，没有被那位不知道是经验不足还是能力不足的BDM忽悠过去。520对比600一周，一年会给业主少带来4000多的租金收入，如果真的按照低价出租，简直是不可想象的失职。

不过，我目前也暂时不会考虑马上换物业公司，毕竟，这有可能只是这一位BDM的问题，整个物业公司的后续管理水平如何，还需要进一步观察。

但这件事再次提醒我，房东作为房产投资的终极Boss，要对房产的表现负最终责任。物业经理，贷款经理，Handyman，会计师，这些都是帮助房东的助手，但应该如何提升房产的现金流，提升房产价值，确认某套房产是否应该在投资组合中，扮演什么样的角色等，是投资者自己要想的问题。

我们永远不能做甩手掌柜，只是把事情简单的交给外部人员来做决定，这样，一定不会得到最好的效果。

再来说说装修方面的心得。虽然整体上这次装修还算顺利，但远程装修一套房产的风险和麻烦事，的确还是不少的。

首先，我认为房东在整个过程中可以说处于弱势地位，尤其是在小镇这种地方。在我和handyman的沟通过程中，也有一些小插曲。

比如，在刚开始做Bunnings报价的时候，我看了他发过来的产品明细后，提出了一些修改意见，有些东西的颜色或样式不喜欢，提出要修改。中间有一次，Handyman在收到我的修改意见后，发消息给我说：mate，你这单生意我可能做不了了。

大概的意思就是嫌我太麻烦了，改来改去的浪费了他的时间。我马上和他电话沟通说，解释我要修改的理由，并且说我可以先付一部分他的费用等。总之经过一番沟通，他没有真的不做。但从此之后，我在和他沟通时，就变得非常小心。

要是他真的中途给我来个幺蛾子不干，我不仅要花时间重新去找人，还浪费了时间，每天白交利息，对于房东的伤害真的无限大。

后来，我用一个办法，改善了和Handyman的关系，加强了互相的信任。这个办法就是：付钱特快。

我用的这个Handyman喜欢每周发一次invoice，干多少活，收多少钱。我在每次收到他的发票后，一般在当天就会付款，然后给他一个短信截屏。

将心比心，谁都喜欢付款爽快的客户。在这么来回两三周之后，我发现他对我的态度有明显改善，有时候会主动打电话给我，告诉我今天做了些什么，有些什么新发现之类的。

另一个装修心得就是，在预算方面，一定要留有足够的空间。Handyman现在越来越不喜欢给一个明确的quote了，因为他们觉得中间有可能会有额外的活产生，而提前给固定报价会影响他们的利润空间，就和construction builder不愿意接fix contract一样。

我在装修过程中，Handyman中间有一些涉及电工，水管工的活，他一定要找有执照的人来做，有些活是一开始看不到的，比如拆了厨房后，发现水管位置要调整，电闸太旧了要换新的，只能叫水管工来帮忙，因此，最终额外几百几百的发票收了不少。

但综合来看，总体上这次的装修和招租过程，历经两个月也算是顺利完成了。本月初，新租客已经搬了进去。从第一次坐飞机去看房，到现在租客入住，总共历时五个月的时间。