咨询贷款关注微信公众号：沪金圈
作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
只要在上海接触过银行贷款一段时间，你就会发现： 房子不仅是资产，也是“最硬的金融工具”。 用好它，利率能做到2.2%+，额度做到1000万、2000万甚至4000万，还不用你每个月还本金（先息后本）。 对做生意的人来说，这就是现金流的命。
而且上海的抵押贷款真的卷：新公司、新产证、二押、老人房、外籍，基本都有方案。 别以为这些都是理论，都是行业里面经常要用到的。
常见的一些抵押贷款方面的专用名词，大家可以先记几个：
下面把市面上常见、好用的产品讲给你听。利率都是年化，不玩隐藏费率。
2025年优势上海房产抵押贷款产品分享
下面这些产品，都是最近比较有优势的房抵产品，大家对号入座就行。
产品1：经典款——一抵/二抵都能做，利率2.25%，港澳台也没问题
这款是“入门即天花板”的那种。利率低到2.25%。
适合谁？ 房子价值还不错、公司或房本持有半年以上的人。
大概能做到：
利率：2.25%
成数：住宅7成；别墅6成
额度：最高2000万
年限：10年授信、每年续贷、不还本金
还款：先息后本
房龄：40年内
年龄要求：主贷人65以内、产证持有人70以内
我一个客户拿中环内老公房做二押，做了900多万，现金流直接救了公司半年。
产品2：新产证也能上，利率2.35%，做转贷免垫资
这类很适合刚拿产证、新买的房子，免垫资对转按揭的人非常友好。
要点：
利率：2.35%
成数：住宅7成，别墅6成
支持新产证、老人房
额度：1000万
年限：10年授信、3年一续
随借随还
主贷人65以内、抵押人80以内
转贷免垫资（有时间窗口，一般是年底前放款）
有个宝妈贷了500多万，拿来把公司短期贷款还掉，每个月利息降了三分之一。
产品3：大额度选手，最长20年，外籍也能做
额度能做到2000–3000万那种，算“大杀器”。
特点：
我有一个做贸易的客户，用这产品把总行贷下来1500万，利息比他公司贷款便宜太多。
产品4：双新也能做，不看房龄，利率2.65%
你要是新公司+新产证，别急，这款就是给你准备的。
亮点：
不看房龄
支持新产证
额度1000万
每半年还1%本金（压力非常小）
主贷人70以下、抵押人80以下
利率：2.65%
有个客户的房子80年代的，其他地方都嫌老，这里轻轻松松就做了。
产品5：公司代持股、新产证都能上，利率2.34%，免流水
这个比较适合股权没满一年、代持刚转进来的公司。
利率：2.34%
成数7成
额度1000万
公司成立满1年、持股3个月
新产证OK
房龄30年以内
流水轻看
典型案例就是：股权刚过户、公司只有半年流水，也能做七八百万。
产品6：二押优选，8成，港澳台可做
房子有按揭但你又急需资金——这款二押非常实用。
利率：2.34%
成数最高8成
额度2000万
年限20年、3年续贷
新入股公司也能做
房龄30年以内
产证6个月
我做过一个浦东联排，一押剩600万，二押做了400万，利率低得业主自己都惊讶。
产品7：一押二押都能接，转贷免垫资，还能带民间出批复
适合情况复杂、还有民间借款的客户。
一押利率2.4%
二押利率2.65%
成数7成
额度2000万以上需2个公司
房龄30年内（超过5年少一成）
流水不看
可居家
转贷免垫资
一个做装修工程的老板，有民间借款在身上，通过这一款顺利做转贷。
产品8：额度2000万、二押也能操作、免垫资费
比较综合型的产品。
一押2.35%
二押2.65%
成数7成
年限10年
新产证、新入股公司都可
流水轻看
转贷免垫资费
适合不想折腾的人，要求不高但额度要够。
产品9：全国公司也能做，高额度4000万
你公司不在上海？也能做。
利率：2.35%
成数8成
额度4000万
10年授信
真实经营可放宽
1000万以内好人好房可免流水
做过一个安徽公司老板，用上海房子做，批了近2000万。
产品10：消费贷版抵押，不需要公司，利率3%
适合没有公司、不想折腾营业执照的人。
利率：3%
成数7成
额度500万
年限5年、20年等额本息也能做
房龄40年内
工资能覆盖月供即可
很适合普通家庭做装修、创业备用金。
产品11：未成年共有也能做，一押二押都行
这类平时特别难，上海这边能处理。
利率：3.2%
额度：一押二押都能到500万
公司：不需要
新产证也能
房龄30年内
主贷人22–65岁
抵押人：未成年可去份额
月供覆盖收入即可
对那种“孩子是房产共有”的家庭很友好。
总结一句话
只要房子在上海，不要急着找银行跑传统按揭那一套。 抵押贷的利率更低、年限更长、额度更高、灵活度更大。 关键就是看：房龄、成数、公司情况、产证时间、主贷人年龄——根据这些匹配产品，基本都能找到合适的。
最后，我是上海ALIEN,更多融资贷款问题欢迎联系小编ALIEN⬇️⬇️⬇️
公众号：沪金圈
手机号：15000298706
微信号：15000298706
