📊 北京东城片区二手房成交数据概览（2026.3.1–2026.3.28）

这是一份106笔二手房成交明细，覆盖东城多个核心学区与胡同小区，完整记录了成交日期、小区、面积、楼层、居室、朝向、税费、成交价（万元）、单价（万元/㎡）及对应学区。
🔍 核心数据特征

1. 价格区间

◦ 单价范围：5.05万/㎡ ~ 12.70万/㎡

◦ 总价范围：265万 ~ 2200万

◦ 单价最高：豆瓣胡同（史家学区）12.70万/㎡；单价最低：聚龙花园（史家实验学区）5.05万/㎡

◦ 总价最高：聚龙花园（史家实验学区）2200万（295.52㎡）；总价最低：工体三号（史家实验学区）265万（35.94㎡）

2. 学区分布与单价表现
学区 样本数 平均单价（万/㎡） 单价区间（万/㎡）
史家 16 9.52 7.68 ~ 12.70
府学 7 9.70 7.08 ~ 11.65
史家实验 28 7.50 5.05 ~ 11.59
西中街 15 7.01 5.63 ~ 8.53
景山 13 7.60 6.22 ~ 8.62
灯市口 10 8.30 6.63 ~ 10.28
新鲜 12 8.10 6.90 ~ 9.46
校尉 7 7.70 6.71 ~ 8.23
西总布 5 7.50 6.57 ~ 8.42
其他 3 7.80 6.49 ~ 8.51

史家、府学学区单价显著高于其他片区，体现优质学区溢价；史家实验因包含大户型改善房源，平均单价被拉低，但单套总价更高。
3. 户型与面积特征

◦ 主流户型：2居（52笔）、3居（33笔），1居（18笔）、4居及以上（3笔）占比较少

◦ 面积分布：

◦ 刚需主力：40–80㎡（68笔）

◦ 改善主力：80–120㎡（25笔）

◦ 大户型：120㎡以上（13笔）

◦ 低楼层（1–3层）与中高楼层（4–12层）分布均衡，无明显楼层折价/溢价规律。

4. 税费与权属

◦ 绝大多数房源为满五唯一（商品房/公房/经适房），税费成本较低

◦ 仅少量房源为满五不唯一，税费略高，但对单价影响不显著
💡 关键洞察

• 学区溢价明显：史家、府学学区单价普遍在8万/㎡以上，部分小户型单价突破12万/㎡，体现“学区房”的强需求支撑。

• 大户型性价比：聚龙花园、美惠大厦等大户型（>150㎡）单价显著低于同片区小户型，适合改善型家庭。

• 胡同小区稀缺性：豆瓣胡同、西总布胡同等核心胡同小区，因地段与学区双重优势，单价长期处于高位。

• 市场平稳：3月全月成交单价波动较小，未出现大幅涨跌，整体处于平稳运行状态。
✅ 可进一步分析方向