2026 年房产销售（不动产）差额扣除，核心分房企一般计税（扣土地款）、非房企简易计税（扣购置原价）、个人住房（无差额、满 2 年免）三大类，依据财政部税务总局 2025 年 17 号、2026 年 10 号公告（2026.1.1–2027.12.31）执行一、三大核心扣除情形（谁能扣、扣什么）
1. 房地产开发企业（一般纳税人，一般计税 9%）—— 扣土地价款（唯一可扣）
1）适用范围
一般纳税人销售自行开发的房地产项目（新房），适用一般计税 9%；简易计税 5%（老项目）不扣土地款、全额计税
仅限向政府部门支付的土地相关款项，不含向企业 / 个人买地、自建成本、材料、建安费
2）可扣除项目（法定范围）
① 土地出让金（省级财政票据）
② 征地拆迁补偿费用（仅限货币补偿，实物还建暂不扣）
③ 土地前期开发费、土地出让收益
④ 城市基础设施配套费（部分地区口径，以当地为准）
3）不可扣除
向非政府方（企业 / 个人）支付的土地款、股权收购取得的土地成本
建安成本、材料款、设计费、营销费、财务费用、契税（契税进成本、不扣销售额）
未取得合规票据、超出项目对应面积的土地款
核心计算公式（当期可扣土地款）
当期允许扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款总额
可供销售建筑面积：不含不可售的公共配套（物业、会所、学校等）
计税销售额 =（全部含税价款 − 当期可扣土地价款）÷（1+9%）
销项税额 = 计税销售额 × 9%
示例
房企项目总土地款 10.9 亿，可供售面积 10 万㎡；当期售 1 万㎡、含税收入 10.9 亿
当期可扣土地款 = (1 万 ÷10 万)×10.9 亿 = 1.09 亿
计税销售额 = (10.9 亿 − 1.09 亿) ÷ 1.09 = 9 亿
销项税额 = 9 亿 ×9% = 0.81 亿
2. 非房企（一般 / 小规模）销售取得不动产（不含自建）—— 简易计税扣购置原价
1）适用范围
一般纳税人：销售 **2016.4.30 前取得（不含自建）** 的不动产，选择简易计税 5%
小规模纳税人：销售 ** 取得（不含自建）** 的不动产（不含个人住房），简易计税 5%
自建不动产：一律全额计税、不得扣除任何成本
2）可扣除项目
仅扣：不动产购置原价 OR 取得时的作价（抵债、投资、划转）
计税公式
应纳税额 =（全部含税价款 − 购置原价 / 作价）÷（1+5%）×5%
跨区预缴：（含税收入 − 购置原价）÷1.05 ×5%，回机构所在地申报抵减
3）示例
一般纳税人 2015 年买办公楼 1050 万（含税），2026 年卖 2100 万（含税），简易计税
差额 = 2100 − 1050 = 1050 万
应纳税额 = 1050 ÷1.05 ×5% = 50 万
3. 个人（自然人）销售住房 ——无增值税差额扣除，统一按年限优惠（2026 最大变化）
依据财政部税务总局 2025 年 17 号公告（2026.1.1 起全国统一）
购买不足 2 年：按3% 征收率全额计税（原 5%），不扣原值
应纳税额 = 含税售价 ÷1.03 ×3%
购买满 2 年（含）：免征增值税（全国统一、不分普宅 / 非普宅、不分北上广深）
个人销售自建自用住房：永久免征增值税
年限认定：契税完税时间 OR 不动产权证登记时间，孰早为准
示例
个人住房不满 2 年，含税售价 103 万
增值税 = 103 ÷1.03 ×3% = 3 万
满 2 年：0 元
二、扣除凭证要求（缺一不可，否则不得扣）
1. 房企土地价款扣除凭证（必备）
土地出让金：省级以上财政部门监制的财政票据（非税收入票据）
拆迁补偿：拆迁协议、支付凭证、被拆迁人收款收据、银行回单（仅限货币补偿）
必须分项目核算、台账登记、留存 5 年备查
2. 非房企购置原价扣除凭证（必备）
原始购房发票（增值税发票 / 营业税发票）
无发票：契税完税凭证（按契税计税金额确认原值）、法院判决书 / 裁定书 / 调解书、仲裁裁决书、公证债权文书（抵债 / 划转）
付款凭证、合同、过户资料（三流一致）
三、开票规则（2026 新规，严禁开错）
1. 房企一般计税（扣土地款）
全额开9% 增值税专用发票（买方全额抵扣）
土地价款扣除：不在发票体现，仅申报时差额扣除，不影响开票
2. 非房企简易计税（扣购置原价）
差额开票：一张票列示全额含税、扣除额、差额后税额，税率栏「***」，备注「差额征税」
或拆分开票：差额部分开 5% 专票，扣除部分开 5% 普票
严禁全额开专票（否则取消差额资格、全额计税）
3. 个人住房
不满 2 年：代开 3% 增值税普通发票（不可抵扣）
满 2 年：代开免税增值税普通发票
四、申报实操（一般纳税人）
1. 房企（一般计税）
附表一：填 9% 税率销售额，全额含税收入，不填扣除额
附表三（服务扣除）：行次 “房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，填当期可扣土地价款
主表：自动计算差额后销售额、销项税额
2. 非房企（简易计税）
附表一：5% 征收率栏，填全额含税收入，第 12 列填当期扣除的购置原价
附表三：对应行次填扣除明细
主表：按差额后销售额计税
五、易错点与风险提示（必看）
房企简易计税（老项目 5%）：不得扣除土地价款，全额计税
自建不动产（房企 / 非房企）：一律不得差额扣除，全额计税
个人住房：增值税无差额扣除，只有个税可扣原值、合理税费
凭证不合规：无财政票据 / 购房发票、备注缺失、三流不一致，直接丧失扣除资格
土地款超范围：向企业买地、实物拆迁补偿、契税，均不得扣除
重复扣除：差额扣除的土地款 / 购置原价，不得再抵扣进项税
六、政策依据
财政部 税务总局公告 2025 年第 17 号（个人住房）
财政部 税务总局公告 2026 年第 10 号（差额扣除衔接）
增值税法及实施条例（2026.1.1 施行）
