房子卖得快的秘诀，往往藏在一些细节里。
想尽快出手房产的业主建议重点阅读本文，如果只是想先挂着不着急卖，也可以参考。对于买房者，也能从中发现哪些房子是急卖的。
作为一个主要做学区房的博主，这些年带看了可能有千套房子，见证了无数买家卖家的交易过程，也发现了一个有意思现象：有些房子价格并不便宜，但一挂牌就有人看、很快就卖掉；而有些房子明明价格不算太高，却挂在网上几个月连个问的人都没有。 今天，我就结合自己的实际经验，把“好卖的房子”背后的5个关键点，分享给正在卖房，或者准备卖房业主们。
一、价格要挂得贴合市场
很多业主在首次挂房子的时候，对于当下的市场价都不能接受：“我当年买的时候花了XXX万，装修又花了XX万，怎么也得卖个XXX万吧？” 这种想法可以理解，但目前的情况是房子不是按成本定价的，而是按眼前的市场行情定价。
既然决定卖，目标就是卖掉，就要以目前的市场价作为参考。在二手房平台挂房子的时候，提前跟经纪人沟通几个问题：
我们小区最近成交价是多少？
差不多户型、楼层的房子，实际成交价大概在什么区间？
我这个装修比较好/带车位，能多卖多少钱？
问清楚之后，再在这个成交价的基础上，上浮5%到10%挂牌。 为什么不能挂太高？因为现在买房的人都会在网上对比，如果你挂得比同小区其他房子明显高出一截，可能都不会有人看，包括经纪人推房源的时候，也会倾向于推荐挂牌价相对较低的房源。另外，平台的大数据也可能会把你的房子判定为非优质房源，在同一小区内的房源内排到后面几屏。
如果你着急出手，建议直接挂一个高于市场价3%-5%的“诚意价”，留一些议价空间就行。 别担心挂低了吃亏，真正急售的时候，快就是省钱。多持有数月产生的不可预估的成本，可能比现在所谓的“亏”还要多。
二、房子要有“卖相”，老破小也能卖好价
基础条件好的房子，比如次新小区、精装修、南北通透，天然就有优势，不用多说。 但如果你要卖的房子是老破小——楼龄老、户型一般、内装太破，那该怎么办？
答案很简单：不一定要新，但一定要干净整洁。
有的老破小房子，业主反正不住，就干脆一点也不管，厨房有很重的油污灰尘、卫生间发霉有味道、屋子里还有各种杂物。
说实话，这样的房子，就算价格比同类房子低，买家进门的第一反应就是想走，户型都没有看明白，更不要提买了。 反过来，屋内整洁的房子会让看房人驻留更长的时间，可以让经纪人把房子的优点讲清楚讲透，自然会增加成交机会。
我之前有个业主卖一套四中学区90年代的老房子，卖之前进行了一次花费不多的整理：找人把墙面重新刷了一遍漆、找家政公司搞了一次全面的深度清洁，前后花了也就五千块。结果这套房子上线后带看量很大，很快就成交了。
所以，干净整洁的房子内部环境，不一定能帮你多卖几万块钱，但一定能让房子的带看量增加很多，进而提高成交的几率。
三、别只挂一个平台，要让房源全网可见
郑州目前最大的两个二手房平台，一个是贝壳，一个是安居客。我建议两个平台都挂上。
有些业主觉得挂到一个平台就行了，但实际上目前郑州贝壳有1000多家门店、安居客有700多家门店，更主要是这俩平台的房源是不共享的，只挂一个平台就意味着少了很多的机会。
谁卖都是卖，你只要自己把控好底价就行。别以为某个平台一定卖得更高，也别以为某个平台一定更靠谱。现在郑州二手房交易都要走资金监管，交易的钱都是安全的，重点是把房子推给更多人看。
操作的时候注意两点：第一在两个平台的价格保持一致，别自己给自己制造麻烦；第二如果某一家平台的中介特别积极，给你承诺“独家代理”或者“保底成交”，要留个心眼。对中介来说旱涝保收的事情，对你来说却可能错失很多机会。
大多数情况下，多平台挂牌才是最优解。
四、看房越方便，带看越多成交越快
从一个中介的角度说，带客户看房，最怕的就是没法看。
如果你的房子已经不住了，尽量给中介留钥匙或者留密码。有些业主担心安全问题，其实现在正规二手房平台都有钥匙管理制度，谁借的钥匙、谁看的房都会有记录。 如果你家里装修比较好，叮嘱一下看房时戴鞋套就行，经纪人包括看房客户都会配合。
如果你的房子还在自住，那也没问题，但一定要给房源维护人说清楚什么时间段方便看房。比如：工作日晚上7点以后、周末上午10点到下午4点等。
维护人一般会在平台上备注好这些信息，经纪人带看之前就能看到，不会贸然打扰你。
看房便利度，直接决定了你的房子会不会被“优先推荐”。
五、出租中的房子，是最麻烦的一种情况
这一条我要重点说，因为大部分有租客的房子会对带看造成就比较大的负面影响（这不绝对，很多用来挂户的学区房小户型，有租客只要看房方便，反而是个优势）。
如果你不着急卖，那出租中的房子无所谓，租约到期再说。但如果你想尽快卖掉，出租房就是一个必须处理的难题。
一般来说，会有以下的麻烦：租客很多时候不在家，与客户看房时间完美错开；有的租客不一定配合看房，约一次要催半天；屋里堆满租客的生活用品，碰见不太讲究的租户看房效果会很差。
但是因为租金收益和卖房周期的原因，又很难去解约，那应该怎么办？
这里我给你两个建议：
第一，跟租客好好沟通，尽量保证看房便利。可以商量一个固定的看房时间，比如周内的晚上，或者周末的固定时间段，所有中介都可以在这个时间段带看。如果租客配合，可以适当给点补偿，比如减免一些房租等。
第二，如果租客明显不配合，或者房子被弄得乱七八糟影响卖相，那要么等租约到期后不再续租，专心卖房；要么可以和租客商量提前解约，适当给一个月租金作为补偿，把房子的主动权拿回来。
需要说明的是，只有比较着急出手的房子才建议提前解除租约，如果挂牌价比较高不着急卖，解约也没有意义，反而会造成租金损失。
六、最后帮大家总结一下
房子卖得快不快，真的不只看价格。 记住五个关键点：价格合理、房子整洁、多平台挂牌、看房方便、租客问题提前处理好。把这五点做到位，你的房子自然更容易被看到、被喜欢、被买走。
我是专注郑州学区房的博主，关于卖房、买房、学区政策，有什么问题欢迎在评论区留言，我看到都会回复。
本文为真实经验分享，仅供参考，具体操作请结合自身情况。
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