上海二手房量价背离:成交连涨三月,房价为何纹丝不动?

现如今上海二手房市场，正上演一场典型的 “量价背离” 大戏。

自 2026 年 2 月 “沪七条” 新政落地后，二手房网签量连续三个月高位狂飙，不断刷新近年纪录。

3 月：成交突破3.1 万套，创五年单月新高；

4 月：成交28742 套，同比涨 22.3%，拿下近十年 4 月成交冠军；

5 月：截至 11 日成交 7883 套，10 日单日更是以1664 套，创下近十年单日成交峰值。

量能全面爆发，价格却始终 “趴窝” 不动，甚至持续下探。

以成交最火的 3 月为例，上海二手房成交均价仅34954 元 /㎡，环比下跌 2.85%，同比大跌 16.79%。无论对比 2 月还是去年同期，价格都在稳步走低，市场 “以价换量” 特征愈发明显。

成交量屡创新高，房价却为何涨不起来？核心藏在成交结构、置换困境、中介预期三大深层逻辑里。

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这波 “小阳春”，本质是低总价刚需拉动的行情，高端改善几乎缺席。

上海楼市已经出现非常明确的结构性分化（上涨已标红）：

· 内环（市区核心）：整体价格以阴跌、持平为主，仅极小部分刚需小户型有微幅上涨，大户型改善房源价格全线回落。

· 中环：涨价面窄，仅部分入门级刚需户型有小幅上涨，主流改善户型价格基本持平或下跌。

· 外环：刚需小户型上涨明显，同时顶豪户型也出现价格回升，呈现 “两头涨、中间稳” 的特征。

· 郊环（远郊）：是四大环线中涨价面最广的区域，绝大多数面积段挂牌价都出现了环比上涨。

简单说：低价刚需房卖得火，高价改善房没人买，成交结构失衡，房价自然涨不动。

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比成交结构更棘手的，是上海楼市的结构性置换困境—— 改善需求看似旺盛，实则集体 “卡壳”。

我们接触过不少置换客户，手握1000 多万预算，却根本买不到满意的好房子。

这些置换客的核心诉求很简单：地段优、户型好、物业强、停车位足、能住几十年。但现实是，符合标准的优质次新房，稀缺到近乎绝版。

2010 年后建成、地段核心、品质过硬的住宅，在上海屈指可数。多数房源要么房龄老、户型落后，要么物业差、配套不足，根本满足不了改善需求。

更尴尬的是新房市场的断层。 早年上海 “7090 政策”（90㎡以下小户型占比 70%）放宽后，开发商扎堆建高利润大户型，小户型几乎绝迹。

数据显示：前几年上海新房 90㎡以下小户型占比 34.4%，今年骤降至8.3%；内环及内中环更是低至0.93%。

这就导致一个死循环： 市区老破小业主卖掉房子，加预算也买不到周边新房；想住得好，只能去郊区。但习惯市区生活的上海人，大多不愿外迁。

最终，大量置换客选择持币观望，甚至卖房后全家租房，等待性价比更高的笋盘。改善需求迟迟无法释放，楼市向上置换的动力彻底枯竭，房价自然缺乏上涨支撑。

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除了供需结构，中介的预期引导，也是房价涨不起来的关键推手。

去年楼市低迷，上海中介行业经历大规模裁员：2025 年底全国经纪人 95900 人，较 2024 年底减少 1.06 万人；上海本地经纪人从 2.2 万缩减至2 万人。

业绩压力下，中介的核心逻辑从 “帮房东抬价” 变成 “帮买家砍价”—— 毕竟，如今买家才是市场主导者，抓住买家才能成交、才能赚钱。

2 月政策利好后，市场回暖，中介为冲业绩，更是集体劝房东降价：“现在行情好，降价就能快速成交”“高价挂着没人看，不如让利出手”。

久而久之，二手房市场形成共识：买家强势压价，房东被动让利，挂牌价持续下调，成交价不断走低，房价自然难有起色。

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一个值得关注的信号：上海二手房挂牌量已跌至近年低位，优质房源快速消化，供应持续收缩。

但即便 “房源少、成交快”，房价依旧低迷。这背后，是市场逻辑的彻底改变：

· 政策从 “刺激涨价” 转向 “稳预期、去泡沫”；

· 买家从 “恐慌上车” 变为 “理性选盘、只买对的不买贵的”；

· 房东从 “捂盘惜售” 转为 “务实让利、快速变现”。

曾靠时代红利飞涨的房价，早已回归居住本质。对置换房东而言，当下市场，理性比贪心更重要。

你觉得上海房价接下来会涨吗？改善置换该现在出手还是继续观望？

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