当下手握100万的现金，如果放银行活期，1年利息大概是500块钱！

如果放余额宝，1年利息大概是1万块钱！

如果做3年银行存款定期，1年利息大概在1万5左右！

那么如果上海100万的房子，1年能收3万，甚至4万的租金，你买不买？

对于要不要出租投资这个问题，小胖直播间已经有相当多的群友朋友咨询提问：

深聊之前，首先我们先引入一个租售比的概念！

租售比，通常指房子年租金与总价的比值。例如，上海一套总价100万元的房子，月租金约2500元，年租金3万，租售比即为3%。

通常租售比的数值会被拿来与房贷利率、十年期国债收益率、存款利率等无风险收益率进行比较，如果租售比能跑赢其中的两项数值，基本可以被视为优质“固收类资产”！

其次我们划定一个区域和总价。

现阶段，300万以下是二手房成交的绝对主力，外环内也是房源出租的主战场。为了维持高流通性，我们划定的房源条件为总价300万以内外环内的二手房。

在这个范围，我给大家找出了95套租售比≥3.5%的挂牌房源，完整表格如下：

接下来，我们重点来看榜单前三都是什么小区什么房源？

第一名是来自闵行龙柏金坤花园

金坤花园位于闵行区龙柏金汇板块，是90年代建成的外销商品房小区，房龄虽然不新，但租金水平在板块内却相当亮眼。原因有三：

第一、金坤花园距离地铁10号线龙柏新村站仅约300-500米，10号线是上海东西向的黄金线路，可直达虹桥枢纽、新天地、南京东路、五角场等核心商圈，对虹桥商务区及沿线上班族有极强的吸引力。

第二小区周边商业很丰富，爱琴海购物公园、万象城、韩国街、盒马鲜生等都是步行可达，这种“出门就是商圈”的便利性，是金坤花园租金坚挺的核心支撑之一。

第三、金坤花园最初是面向境外人士销售的高标准住宅，建筑质量和小区环境对标当时的外销房标准。这种品质在存量市场中形成了差异化竞争优势，使其在一众老小区中脱颖而出。

龙柏早期因虹桥开发区带动，吸引了大量外企员工、境外人士租住。

至今，这一带的租客群体仍以虹桥商务区上班族、外企员工、对生活品质有要求的年轻群体为主。

他们对房龄相对宽容更看重小区环境、对通勤要求高且支付能力强。

金坤花园30多平的1房目前链家的租金可达3300-4700元/月不等。

上榜的这套30㎡的1房，挂牌总价91万，确实是小区挂牌的比较便宜的1套，461个关注也说明了热度。相似户型相似楼层的平均租金大概在3863元/月。

简单计算租售比=3863×12÷910000=5.1%！

第二名是来自杨浦中原的殷行一、二村

殷行一、二村位于杨浦区中原板块，80年代建成，距离8号线市光路站约1.1公里。但就是这样一个距离地铁不近的老小区租金在区域内反而是较高水平。原因有三：

第一、对于预算有限的租客来说，中原板块是“退而求其次”的选择——既不愿去更远的郊区，又扛不动五角场、江浦路的房租，于是中原成了“进可攻市区、退可守预算”的落脚点。而殷行一、二村，恰好是这个板块里性价比最优解之一。

第二、中原板块是杨浦区典型的平民化居住区。这里的消费水平相对亲民，而且配套的密度和成熟度较高。这种“出门就是菜场、走几步有公园、看病不用折腾”的生活便利度，对有老人、小孩的家庭租客吸引力巨大。对于不需要每天进市区的租客来说，周边配套比地铁远近更重要。

第三、中原板块教育资源丰富，殷行一、二村周边有30所幼儿园、13所小学、21所初中，对于有学龄儿童的家庭来说，租在这里意味着接送方便。

第三名是来自宝山淞宝的泗东新村

淞宝板块的老小区中，像泗东新村这样靠近地铁+小户型为主+总价低的选项并不多。周边类似小区要么离地铁更远，要么户型偏大。

同时，这一带聚集了大量在宝钢、吴淞工业区及周边上班的产业人群，加上3号线导入的市区通勤人群，租赁需求持续旺盛。

而且该小区配套成熟，生活成本低，门口就有购物门店，平价菜市场，属于“接地气”的老城区生活圈。小区本身的物业费也非常低，只有0.5元/㎡/月。对租客来说生活成本可控，吸引力强。

综合来看，上海外环内租售比较高的房源普遍具备以下3个核心特征：

①低总价是拉高租售比的基础：上榜的基本都是总价极低的老工房，房龄普遍超过30年，以30-50平米的一房或小两房为主，上车门槛轻松。

②配套一定要成熟：只有生活便利度较高，才能吸引更多租房人群。而且商业能级越高越能租出溢价。

③依赖本地或外溢产业人口：最好周边有稳定的产业园区或大厂，稳定输出租房需求，或者近地铁承接市区普通工薪阶层居住需求。

高租售比的房源值不值得买？

你怎么看，欢迎文末留言讨论~

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