首南房产市场,买房容易卖房难

  首南房价正让板块买房、卖房变得很难。从10年后南商初步成型、水街落成，首南开始崛起，之后还建了当年鄞州区四大豪宅之一的荣安府；15年罗蒙环球乐园、环球银泰城开业，到过几年万人摇的宝龙一城时期，是首南最风光的时段。中间也有堇天府、学仕里、美澜园、美云合府、涌潮印等商品房项目填充，首南房产市场达到高潮。

  现在首南房价不说起不来，甚至是这几年回撤高的区域。表面上看好像是区域安置房、公寓多，高架纵穿，实际还是区域面临的竞争对手太近、太强。罗蒙环球商圈和鄞州万达商圈、中河best商圈环绕鄞州区政府成三足鼎立之势，它营业额近几年稳定在15亿以上，和世纪东方大约持平，但是只有鄞州万达年营业额的一半。而且姜山万达开业以来，对比以前海港城的营业额翻了几倍，商业上对南部的吸引力也有限。

  从居住人口看，首南户籍人口大约占常住人口的四分之一，而钟公庙街道超过五成，中河街道更是达到六成。我们再看一下25年初一新生招生数量就明白了，应麟书院快速上涨到14班，而宋中、鄞州实验分别达到25班。我所接触的许多首南中产家庭，在中河都有学区房，他们日后换房很难会再选择首南。本来首南的繁荣是优于下应的，现在传闻蓝青要变成地段招生，首南对东部的吸引也会逐步下降。首南西南接触大量工业区，那些地方也有大量的安置小区。

  首南房产成交量一直都是很高的，堇天府、宝龙一城、美澜园、美云合府、涌潮印等次新小区高层成交价大约在2万—2.4万之间，但是这些成交里面除了堇天府还有极少数高端户型成交，其它成交近几个月很难看到有小区内高端户型成交。其中最明显的就是宝龙一城，最近成交的几乎都是200多万的房源。我们可以看出现在首南、姜山的高端年轻客户换房，更青睐鄞州公园、钟公庙、中河板块。350万预算可以买鄞州公园南第一排公园天下、凤澜熹园高层或小洋房，450万左右可以买这里的138洋房或者星耀阁。哪怕是区位稍差的星耀阁，地段提升也很明显。钟公庙龙湖天琅、天御府139、雅戈尔嵩江府146高层等，好楼层价格都不到四百万，星润名著119大约350万。中河宸芯里、都心里130户型，价格都大约在350万。都是大约北上两三公里的事，而且交通都很便利。当然还有少数中老年业主，或者没有孩子上学要求的家庭，停留在长期生活的区域。比如说去年雍城世家排屋成交了近20套，和东方湾邸成为主城区最耀眼的别墅成交双星。

  首南经济以轻工业、商业为主，小餐饮业比较发达，外来人口众多，但消费降级也影响他们的收入。本来首南就公寓占比多，现在出租房也非常多，比如宝龙一城出租房在贝壳找房就挂牌70多套。这些都会影响房产交易，当然也可以理解成需求潜力大。实际上我们从上面看，首南房价已经比较亲民，老房龄的小区比如锦悦湾花苑、格兰春天等首南成交大户，房价更可以说是十分友好。趁着这轮房价调整，许多外来人口和区域中低收入人群置业是对的，也是必要的，毕竟房价起跑线拉回多年以前。

  几个月前，当我写几个重要板块买房时，就想写首南，但却没有动笔。不是我不愿写，而是在带客户或者接受咨询交流中，发现大多数人不论年龄、家庭条件，对房产的理解都停留在七八年前，选房重点关注“老三样”。很难说清他们心中想的是什么，平时生活仔细的人，大事必然糊涂，很少会考虑以后。可能这就是同属心理学和经济学的“认知者偏差”吧。

  现在首南房产市场的情况是买房容易，卖房难，这个“难”房价稳健性难。在首南买房如果想更好的保证价值，就要尽量谨守房价总价规则。下半年，绿城首南项目就要开启营销，它会用怎样的策略规避其它高级别板块、房产的压力呢？