很多人买二手房最头疼的就是谈价格，绝大多数中介谈价毫无章法，只要你看中房源，二话不说先让你出价约业主面谈。
在中介眼里，只要双方坐在一起，就有成交机会，可对于买房人来说，盲目出价只会吃亏，既不知道底价在哪，也不懂如何拿捏分寸，要么谈价失败错过好房，要么高出市场价入手白白多花钱。
买房谈价如同行军打仗，没有充足准备绝对不要轻易上阵。今天把从业多年总结的二手房全套谈价准备、谈判流程、实战话术全部分享出来，建议收藏保存，日后买二手房随时能用。
一、谈价前两大核心准备，决定砍价底线
谈判能不能成功，七分靠前期准备，三分靠临场发挥，准备不到位，面谈再能说也无济于事。
1、摸清小区真实成交底价
出价不是凭感觉，一定要用真实成交价做依据，精准锁定合理砍价空间。
第一，借助房产平台查询小区近3-6个月，同楼栋、同户型、同楼层的实际成交记录。
第二，对接中介调取内部成交数据，很多城市外网看不到真实成交价，业内内部系统数据最精准。
第三，巧用技巧摸底行情，伪装成卖房业主咨询挂牌价格，中介会主动说出小区短板、市场行情以及真实成交价位。
整合所有数据之后，就能清晰算出房源合理价位，确定初次出价金额，出价太高自身亏损，出价太低业主不愿出面面谈，把控好初次报价尺度，是面谈成功的第一步。
2、深挖业主卖房真实动机
业主卖房的原因，就是我们最核心的谈判突破口，摸清诉求，谈价才能直击要害。
1. 还债降负债卖房
业主急于回笼资金偿还债务，拖延一天就多一天资金成本，拖延数月产生的利息损耗，远比房价让步的金额更高，以此为切入点谈价，成功率极高。
2. 置换房产卖房
业主大多遵循低卖低买原则，当下二手房行情变动快，拖延越久，置换新房的资金缺口越大，业主内心都急于快速脱手完成置换，谈判优势十足。
3. 纯套现离场卖房
这类业主不急于一时，但十分看重市场走势，我们可以结合当下楼市成交量、小区挂牌量、房源平均出售周期，客观分析房源流通现状，让业主认清市场现实。
摸清卖房初衷，谈判就不再是盲目议价，而是精准对症下药。
二、面谈开场避坑，牢牢掌握谈判主动权
很多人面谈开局就走错路，直接把自己陷入被动局面，这几种错误开场方式千万不要用。
1. 大刀砍价式：一上来大幅度压价，态度强硬容易激化矛盾，直接谈崩；
2. 卑微讨好式：一味询问能否降价，姿态放低，业主自然不会轻易让步；
3. 挑刺打压式：全程细数房子缺点，业主心里清楚你早已看中房源，只会心生抵触，拒不降价。
正确专业开场方式
先闲聊家常，核对提前打探到的业主实际情况，再顺势聊当下楼市大环境，诉说当下挣钱不易、就业环境不稳定，委婉表明自己看房许久，心态从容不急于入手。
含蓄表达自身购房处境，长期租房不便，家中刚需购房，看中这套房源才愿意坐下来沟通，直白传递核心态度：价格合适当场敲定，价格不合适当场作罢。
开场只铺垫立场与市场现状，不主动出价，不急于表露购房急切心理，把谈判话语权顺势交给业主，静待对方表态，绝不一次性耗尽所有谈判筹码。
三、多轮博弈谈判流程，层层压价步步为营
第一轮博弈：试探业主底价
经过前期氛围铺垫，诚心卖房的业主都会做出价格让步，哪怕只是小额让利，也是释放诚意的信号。
无论业主降价幅度大小，都不要立刻应允答应，一旦点头，后续再无议价空间，正式进入第二轮深度谈判。
第二轮博弈：亮出市场依据表明立场
当场表明自身十足购房诚意，备好身份证、银行卡，提前做完贷款预审，真心想要入手这套房源，但绝不做高价接盘者。
结合提前整理好的小区成交数据，对比周边同户型在售房源价位，有理有据说出房源合理成交价，直言自身出价贴合市场行情，公平合理互不亏欠。
用真实数据说话，让业主无法反驳，再次把议价压力转移到业主身上，等待对方二次让利。
第三轮博弈：直击业主卖房痛点
根据提前摸清的卖房原因精准发力，这是议价最关键的一环。
若是还债急售，点明拖延售房产生的资金利息，与其把资金损耗交给银行，不如直接让利达成交易，双方省时省心。
若是置换购房，点明楼市行情波动，拖延越久置换压力越大，快速成交才是最优选择。
最后再结合房屋细微瑕疵、装修老旧、户型小缺陷等细节，再次争取额外优惠，进一步压低总价。
终极原则：让步留在最后
谈判前期坚决守住自身底价，业主持续僵持不肯让利，无需过多纠缠，体面结束面谈即可。
中介为了促成成交，一定会私下两头沟通协调，此时切记沉住气，不要主动追问进度，一旦主动询问，瞬间丧失所有谈判优势。
双方僵持阶段，再适度小幅让步，遵循彼此各退一步的原则，把折中议价放在谈判最后阶段使用。
四、额外省钱技巧：敲定房价再谈中介费
房价谈妥之后，不要着急签约，最后还能省下一笔开支，那就是中介费。
市面上中介服务费都存在浮动折扣，根据房屋总价高低，对应不同优惠力度，不要轻信基础优惠，主动洽谈最高折扣，合理争取服务费减免，又是一笔不小的开支节省。
五、二手房谈价核心真谛
所有顺利的谈判，从来都不是针锋相对、互相抬杠，而是秉持利他利己的思维。
站在业主角度分析利弊，帮对方理清快速卖房的优势，而非一味打压贬低房源，平和沟通、有理有据，既能守住自身购房预算，也能让业主心甘情愿让利，最终达成双方都满意的成交结果。
买房是人生大额消费，二手房谈价讲究方法与心态，吃透这套实战谈价逻辑，买房路上轻松避开所有坑，花最少的钱，买到心仪好房。
若是自己没有谈判经验，拿捏不好谈价尺度，也可以随时咨询我，帮你精准把控底价，轻松拿下理想价位房源。
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