2014年，深圳市某帝投资发展有限公司（以下简称某帝公司）因自身在深圳市已拥有多套房产，不具备再购买房产的资格，为规避深圳市当时的住房限购政策及降低税费，与吴某协商，由某帝公司全额出资，将涉案10套房产登记在吴某名下，双方签订《房产代持协议》，明确约定涉案房产的实际所有权人为某帝公司，吴某仅为名义代持人，不享有任何实际权利，仅配合某帝公司办理房产相关手续。
协议签订后，某帝公司依约支付了涉案房产的全部购房款、契税、维修基金等全部相关费用，涉案房产交付后，由某帝公司实际控制、占有、使用、收益，包括对外出租收取租金、缴纳物业管理费、水电费等，吴某从未出资，也未参与涉案房产的管理、使用或收益。
2014年7月8日，吴某为涉案房产办理抵押权登记，抵押权人为山东高速（深圳）能源有限公司（后更名为山东省高速公路集团有限公司，以下简称山东高速公司）。2017年，山东高速公司因与案外人某满利公司、吴某等发生借款合同纠纷提起诉讼，2018年11月30日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民初XX号民事调解书，确认山东高速公司对吴某名下涉案房产享有抵押优先受偿权。
因相关债务人未履行生效调解书确定的义务，山东高速公司向山东省高级人民法院申请强制执行，2019年1月24日，法院依法查封了吴某名下涉案房产，2019年10月11日，作出（2019）鲁执XX号执行裁定，拟拍卖涉案房产。
某帝公司向法院提出执行异议，主张其系涉案房产实际权利人，请求中止执行，2019年12月18日，法院作出（2019）鲁执异XX号执行裁定，驳回某帝公司的异议请求。某帝公司不服，遂提起本案案外人执行异议之诉。
一审：山东省高级人民法院作出（2020）鲁民初11号民事判决，驳回某帝公司全部诉讼请求。
二审：某帝公司不服一审判决，上诉至中华人民共和国最高人民法院，最高人民法院作出（2021）最高法民终391号民事判决，驳回上诉，维持原判（本案为终审判决）。
二、案件分析
要件审判九步法-------“朱某琳诉秦某令、张某峰等执行异议之诉案” |
审判步骤 | 详情 |
第一步：固定权利请求 | 某帝公司：1. 请求确认位于深圳市XX区XX路XX号XX大厦XX栋XX、XX等共10套房产（房产证号：深房地字第××号等）归其所有；2. 请求停止对涉案房产的强制执行，并解除对涉案房产的查封措施；3. 本案诉讼费用由被告山东高速公司、吴某承担。 |
第二步：确定权利请求基础规范 | 案外人执行异议之诉、物权归属、抵押权相关：1. 《中华人民共和国物权法》第九条（不动产物权登记生效规定）；2. 《中华人民共和国物权法》第一百七十九条（抵押权的定义）；3. 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条（不动产抵押权登记生效规定）；4. 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条（举证责任）、第二百二十七条（执行异议相关规定）；5. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条（执行异议之诉裁判规则）。 |
第三步：确定抗辩权基础规范 | 山东高速公司（被上诉人/原审被告）：1. 《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权以登记为准，吴某系涉案房产合法所有权人，某帝公司主张其为实际权利人缺乏物权效力；2. 《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，其对涉案房产享有合法有效的抵押权，且已被生效民事调解书确认，具有优先受偿效力；3. 某帝公司与吴某的《房产代持协议》仅具有内部债权效力，不能对抗外部善意第三人（即山东高速公司），某帝公司的权利仅为普通债权，不足以排除强制执行；4. 某帝公司借名买房规避限购政策，自身存在过错，不应受到法律保护。吴某（被上诉人原审被告）：无抗辩，认可某帝公司全部诉讼请求及事实理由。 |
第四步：基础规范构成要件分析 | 1. 案外人执行异议之诉构成要件：案外人（某帝公司）需举证证明其对执行标的（涉案房产）享有真实、合法且足以排除强制执行的民事权益； 2. 不动产物权效力要件：不动产物权变动需依法登记，登记后对外产生公示公信效力，未经登记不发生物权效力（法律另有规定除外）； 3. 抵押权生效要件：不动产抵押权需依法办理抵押登记，抵押权自登记时设立，设立后具有优先受偿效力； 4. 房产代持关系要件：代持协议系双方真实意思表示，仅在协议当事人之间产生债权债务关系，不发生物权变动的对外效力。 |
第五步：诉讼主张的检索 | 1. 某帝公司（上诉人/原审原告）：其系涉案房产唯一实际出资人、真实权利人，全额出资、实际占有使用收益，《房产代持协议》合法有效，其权利足以排除强制执行； 2. 山东高速公司（被上诉人原审被告）：涉案房产登记在吴某名下，物权登记具有公示公信效力，其抵押权合法有效、优先受偿，某帝公司的代持关系不能对抗其抵押权，应驳回某帝公司诉请； 3. 吴某（被上诉人原审被告）：认可某帝公司的全部主张，确认房产系某帝公司所有，其仅为代持人，同意解除查封、确认房产归属。 |
第六步：争点整理 | 1. 程序性争点：某帝公司提起本案案外人执行异议之诉，是否符合法定受理条件（已提执行异议被驳回）； 2. 实体性争点：（1）某帝公司是否为涉案房产的真实权利人；（2）《房产代持协议》的法律效力及能否对抗山东高速公司的已登记抵押权；（3）某帝公司规避深圳市住房限购政策的行为是否存在过错，是否应自担风险；（4）某帝公司对涉案房产享有的权利，是否足以排除山东高速公司的强制执行 |
第七步：要件事实证明 | 1. 代持及出资事实：某帝公司提交《房产代持协议》、银行转账凭证、购房发票、契税完税证明等，证明其全额出资购买涉案房产，与吴某存在代持关系；2. 实际占有使用事实：某帝公司提交房屋租赁合同、租金收取凭证、物业管理费、水电费缴费记录等，证明其实际占有、使用、收益涉案房产；3. 物权登记及抵押权事实：房产证、抵押登记证明、（2018）鲁民初XX号民事调解书，证明涉案房产登记在吴某名下，山东高速公司享有合法抵押权且经生效文书确认；4. 执行相关事实：（2019）鲁执异XX号执行裁定书、（2019）鲁执XX号执行裁定书，证明某帝公司执行异议被驳回，房产被查封拟拍卖；5. 规避限购事实：某帝公司庭审中认可，签订代持协议时其在深圳已拥有多套房产，不具备购房资格，代持目的为规避限购政策。 |
第八步：事实认定 | 1. 代持关系真实有效：某帝公司与吴某签订的《房产代持协议》系双方真实意思表示，但签订协议的目的是规避深圳市住房限购政策，具有违法性与可责性；2. 物权归属认定：涉案房产已依法登记在吴某名下，根据物权登记公示公信原则，吴某为涉案房产法律上的所有权人；3. 抵押权合法有效：山东高速公司对涉案房产的抵押权已依法办理登记，且经生效民事调解书确认，抵押权成立并具有优先受偿效力，山东高速公司系善意抵押权人；4. 某帝公司权利性质：某帝公司基于《房产代持协议》享有的权利仅为普通债权，不产生物权变动的对外效力，不能对抗外部善意第三人的抵押权；5. 过错认定：某帝公司作为商事主体，明知深圳市存在住房限购政策，仍主动选择借名代持，自身存在明显过错。 |
第九步：要件归入并作出裁判 | 1. 物权登记具有公示公信效力，涉案房产登记在吴某名下，吴某为合法所有权人，某帝公司的代持协议仅具有内部债权效力，不能对抗外部已登记的抵押权；2. 山东高速公司的抵押权系合法登记的担保物权，根据“物权优先于债权”的基本原则，其效力优先于某帝公司的普通债权；3. 某帝公司规避限购政策的行为存在过错，应自行承担由此产生的法律风险与不利后果；4. 某帝公司对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其全部诉讼请求缺乏事实与法律依据；5. 一审判决认定事实清楚、适用法律正确，二审予以维持，最终驳回某帝公司的全部诉讼请求。 |
1. 【物权登记公示公信原则】《中华人民共和国物权法》第九条明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房产登记在吴某名下，依法应认定吴某为涉案房产的法律上的所有权人，该登记具有对外公示公信效力，应依法保护基于该登记外观产生的交易信赖。
2. 【房产代持协议的法律效力限制】某帝公司与吴某签订的《房产代持协议》，即便系双方真实意思表示，其法律效力也仅限于协议当事人内部，仅能在双方之间产生债权债务关系，不能直接产生物权变动的效果，更不能对抗协议之外的善意第三人（本案中山东高速公司作为抵押权人）。
3. 【权利优先级判断】执行异议之诉中，案外人主张排除强制执行，需举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，山东高速公司对涉案房产享有的是经依法登记的抵押权（担保物权），而某帝公司基于代持协议享有的是普通债权，根据“物权优先于债权”的基本民法原则，抵押权的效力优先于普通债权，某帝公司的债权不足以对抗已登记的抵押权，亦不足以排除对涉案房产的强制执行。
4. 【规避政策的过错与责任承担】某帝公司作为专业商事主体，明知深圳市存在住房限购政策，仍主动与吴某签订《房产代持协议》，刻意规避限购政策，其行为具有明显的违法性与可责性。某帝公司自愿选择这种存在法律风险的交易方式，应当自行承担由此产生的不利后果，包括无法对抗善意抵押权人、涉案房产被强制执行的风险，其主张自身无过错、应优先保护其权利，缺乏事实与法律依据。
5. 【善意第三人的认定】山东高速公司在接受吴某以涉案房产设定抵押时，不动产登记簿明确记载吴某为涉案房产所有权人，无任何权利限制或异议登记。山东高速公司基于对国家不动产登记公示效力的信赖，进行抵押交易并办理抵押登记，已尽到合理审慎的审查义务，属于善意抵押权人，其合法抵押权应依法受到保护。某帝公司主张山东高速公司非善意，但未提交充分证据证明山东高速公司在接受抵押时明知或应知涉案房产存在代持关系，应承担举证不能的不利后果。
1. 房产代持、借名买房存在重大法律风险，切勿盲目选择。实际出资行为不等于享有不动产物权，不动产物权的归属以登记为准，名义登记人可依法处分房产，一旦名义登记人产生债务纠纷，房产可能被债权人申请查封、强制执行，实际出资人的权利难以对抗外部善意第三人，极易面临财产损失。
2. 物权登记的公示公信效力是市场交易的重要保障，交易主体应信赖不动产登记外观。无论是抵押权设立、房产买卖等交易行为，均应以不动产登记簿记载的权利人为依据，善意第三人基于登记公示所取得的权利，依法受法律优先保护，这也是维护交易安全与秩序的核心原则。
3. 规避政策的行为不受法律优先保护，商事主体及个人应遵守法律法规及政策规定。为规避住房限购、限贷、税收等政策实施的代持、借名等行为，本身具有违法性与可责性，一旦发生纠纷，相关行为人的主张往往难以得到法院支持，需自行承担由此产生的全部法律风险。
4. 案外人执行异议之诉的胜诉门槛较高，案外人需具备足以排除强制执行的民事权益。仅基于内部协议（如代持协议）享有的普通债权，无法排除已登记的担保物权、其他优先债权的强制执行；只有享有物权、物权期待权、法定特殊债权等具有优先效力的权利，才能依法排除强制执行。
5. 商事交易中应注重证据留存，防范法律风险。无论是房产代持、借款、抵押等行为，均应签订书面协议，明确双方权利义务，同时妥善留存出资凭证、转账记录、缴费凭证、交易记录等全套证据，避免因证据不足导致自身权利无法得到保护。
1. 【《中华人民共和国物权法》第九条】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2. 【《中华人民共和国物权法》第一百七十九条】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
3. 【《中华人民共和国物权法》第一百八十七条】以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
4. 【《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
5. 【《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条】执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
6. 【《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条】对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
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