杭州房产资金盘活避坑: 按揭房、全款房怎么融资更合适

手里有房子还缺资金周转的朋友，真的别乱找渠道。走错一步，不仅利息高到吓死你，搞不好房子都折腾没了。

我之前遇到过一个客户，杭州的价值高的按揭房当时急着用钱，不知怎么的民间借了50个，用了半年多，后来反映过来迟了，窟窿越来越大。

今天就把我工作中遇到的这种情况，站在你们的角度说清楚，杭州有房到底怎么去银行融资才划算，按揭房和全款房选择方案也是不同的，对你可能有用。

我不管你是小额用还是大额用，也不管你是短期周转还是长期要用，只要你房子是干净的，能走银行就绝对别走其他渠道。

很多人说银行门槛高，审批慢，我承认，银行确实比小贷严格一点，但是你为了省几十万的利息，多跑两趟银行怎么了？找对人，准备好材料，其实审批也没有你想的那么慢，一般一周左右也都能下款了，真急那三五天，你多花几十万利息换，值得吗？

如果说你只是需要几十万，比如二三十万，装修啊、买车啊、孩子上学啊这种小额开销，到底选什么？

如果你是全款房，我个人觉得，没必要直接做抵押，你可以先试试做「房信贷」，就是银行根据你房子的估值给你放信用贷，不用办抵押登记，手续简单，下款也快，利息也不高，刚好适合小额用。

当然了，如果你的资质不够，信用贷批不下来，那再做抵押也不迟，小额抵押也很方便，没你想的那么麻烦。

如果是按揭房呢，你本身已经在还贷款了，房子还有剩余价值，直接做「二押」就好了啊。现在很多银行都接受按揭房二次抵押，不用你先把原来的贷款结清，直接就能贷出剩余的价值，省了垫资的成本。

真要是你只需要十万八万，征信也还不错，房信贷一样能用，反正哪样利息低选哪样，别听别人忽悠你乱花钱结清再抵押，没必要，能省就省。

要是你需要大几十万，一百万以上的，用来做生意投资这类大开销，那抵押才是最优解，不管是全款还是按揭，记住，大额一定要走抵押。

如果是全款房，那就简单了，直接做经营性抵押或者消费抵押，看你钱用在什么地方。做生意就办经营贷，利息更低，额度也更高，只要你有营业执照，符合要求，基本都能批。

如果是按揭房要拿大额，这里就要分情况说了。如果你的剩余价值足够多，而且原来的贷款利息本来就很低，那做二押就可以，不用结清原来的按揭，省了好多事。

要是原来的按揭利息很高，比如原来你房贷是年化5.8%，现在经营贷能做到年化3—4%，那我反而建议你，凑钱把原来的按揭结清，然后做全额抵押，算下来后面总利息能省好几十万，就算你垫资花点手续费，也比一直给银行交高利息划算啊。

垫资一定要找正规的，别找那种高利贷垫资，不然几天就能把你利息吃没了，这个一定要注意。

很多人都不在意期限，觉得能拿到钱就行，不对，期限选不对，白白多花好多利息。

如果你就是周转两三个月，最多半年，比如工程款没回来，进点货临时垫一下，之后很快就能还上，那该怎么选？

短期周转就选先息后本的还款方式，不要选等额本息，每个月只还利息，到期再还本金，压力小，你周转完就全额还进去，也不会多算你利息。

如果你这笔钱要用五六年甚至更长，比如做生意长期周转，或者用来买二套房慢慢还，那我建议你选等额本息或者等额本金，期限拉到最长。

现在很多银行抵押能做十年，每个月固定还款，你心里也有谱，不会到期了一下子拿不出那么多钱还本金，更不用年年去转贷，操心不说，搞不好政策变了你还续贷不出来，那才麻烦。

我之前有个开超市的客户，当初拿房子抵押贷了两百万周转，选了一年先息后本，结果去年行情不好，到期的时候拿不出两百万本金，急得到处借钱，最后还是我帮他找银行做了转贷，才把这个坑填上，从那之后他再也不敢选短期了，稳比什么都重要。

还有一种情况，你短期周转，但不确定什么时候能回款，那也可以选三年期先息后本，中间不还本，到期再还，就算你提前还，大部分银行也不收违约金，比你选一年到期要稳得多。

其实盘活房产本来不是什么坏事，把死资产变成活资金，用来赚钱或者解决燃眉之急，本来是好事，就怕你选错路踩了坑。

记住一句话，不管什么情况，优先选银行，不要碰高息的民间借贷和不合规的小贷，能走抵押就别选高息信用贷，根据自己用多少钱、用多久选方案。

要是你拿不准自己该选什么，可以多问了解，对比一下利息和成本，再做决定，不差那两天时间。

这篇都是我工作中发现常常出现在客户身上的，希望能帮到你们，转发给身边需要的朋友，别让他们踩没必要的坑。

如果你在杭州有房，融资时又怕踩坑出错，或者拿捏不好的，可以留言，帮你看看，避免乱点～