海淀区羊坊店学区:翠微小学—二手房历史成交数据分析

翠微小学位于海淀区羊坊店学区，是海淀南部老牌小学之一。本文梳理了翠微小学对应划片的7个小区2019-2025年7月底的二手房成交数据，看看这片学区房这些年经历了什么。

一、划片小区

根据2025年翠微小学招生简章

本文仅选取成交量相对较大的几个小区进行数据整理与分析：

二、各小区成交分析

1. 普惠南里（229套）

普惠南里是翠微小学划片中成交量相对较大的小区，2019-2025年累计成交229套。小区位于普惠寺区域，以中小户型为主，总价相对较低，流通性好。

均价走势很清晰：2019年8.61万/m²起步，2020-2023年一路涨到10.6万/m²附近横盘三年，2024年突然跌到8.51万，2025年进一步下探到7.97万——比2019年还便宜。从高点算，跌幅约25%。

降价幅度的变化更有意思。2019-2023年，平均降幅基本在2-3%左右，卖家心态稳。2024年跳到5.4%，2025年6.4%——最大降幅接近20%。说明卖方议价空间在扩大，买家话语权明显增强。

成交周期方面，2022年最长（平均84天），2019年最短（26天）。2025年回落到55天，比2024年的69天有所好转，说明降价到位了还是能卖出去的。

2. 翠微路2号院（186套）

翠微路2号院成交量排第二，186套。这个小区紧邻翠微路，交通便利，楼龄相对较新，是片区内综合条件不错的小区。

2019年均价9.23万，2021年冲到10.96万的高点，之后缓慢回落。2024年跌到8.81万，2025年8.83万基本持平，从峰值算跌幅约19%。

2024年平均降价幅度5.8%是历年最高，最大降幅12.6%。2025年降到4.4%，议价空间在收窄。

成交周期比较稳定，2021年最短（31天），其余年份基本在58-68天之间波动。

3. 翠微南里（168套）

翠微南里168套成交量排第三。小区在翠微大厦南侧，属于典型的老旧小区，但胜在位置好、配套成熟。

翠微南里的峰值出现在2023年，均价11.11万/m²，是7个小区中少数在2023年还创新高的。但2024年一步跌到8.47万，跌幅24%。2025年回升到8.9万，是唯一一个2025年比2024年反弹的小区。

2024年平均降幅7.1%，最大降幅20.6%——是所有小区中降幅最猛的。2025年回落到3.8%，说明急跌之后市场情绪有所修复。

成交周期方面波动较大，2020年最长（99天），2021年最短（47天），2025年78天。

4. 翠微北里（123套）

翠微北里123套，在翠微大厦北侧。小区品质在片区内属于中等偏上，户型以两居、三居为主。

翠微北里的走势有点特殊：峰值出现在2022年（11.71万），比其他小区早一年见顶。2023年就回落到10.15万，2024年8.86万，2025年9.16万小幅反弹。从高点跌幅约22%。

2024年平均降幅4.8%，最大16.3%。2025年平均降幅4.4%，变化不大。

成交周期整体偏短，2025年47天，是7个小区中成交最快的。

5. 普惠北里（89套）

普惠北里89套，和普惠南里隔着一条街。小区规模比南里小，但品质和价格都略高一档。

2023年峰值11.94万/m²，是所有小区中最高的年份均价。2024年直接砍到8.56万，跌了28%——跌幅在7个小区里排第一。2025年只有3套成交，均价9.13万，样本太少不好判断趋势。

2024年平均降幅5.6%，最大10%。2025年降到2.8%，但只有3套，参考意义有限。

成交周期波动很大：2022年平均144天（最长），2023年24天（最短），2025年106天。这个小区成交不太稳定，挂牌量和买家关注度都不如南里。

6. 翠微东里（88套）

翠微东里88套，和翠微北里、南里一样是翠微大厦周边的老小区。东里户型偏小，总价门槛低。

2021年冲到11.63万的高点，2022-2023年在11万附近横盘，2024年跌到8.57万，2025年继续下探到8.44万——没有止跌迹象。从高点跌幅27%。

2024年平均降幅7.5%，最大20.7%——跟翠微南里一样是降幅最猛的年份。2025年降到4.8%。

2023年成交周期最长（97天），2021年最短（40天），2025年62天。

7. 翠微西里（34套）

翠微西里只有34套成交，是7个小区中成交量最小的。但它的价格最高，2025年均价10.96万/m²，比第二名高出近2万。

西里的走势跟其他小区完全不同：2021-2023年持续上涨，从12.64万涨到13.53万，2024年跌到11.08万，2025年10.96万。跌幅约19%，是7个小区中跌幅最小的。

降价幅度也相对温和，2024年4.7%，2025年2%。卖家不太愿意降价，买家也不太急——毕竟挂牌量少，稀缺性撑住了价格。

成交量太少，成交周期参考意义不大。2025年91天，2021年最短（11天）。

三、总结

7个小区2019-2025年的走势高度一致：2020-2023年上涨，2024年急跌，2025年出现分化。

几个核心数字：

• 跌幅最大的是普惠北里，从2023年峰值11.94万跌到2024年8.56万，一年跌了28%。
• 跌幅最小的是翠微西里，从峰值13.53万跌到10.96万，跌幅19%——贵的小区反而抗跌。
• 2024年平均降价幅度普遍在5-7%，比之前2-3%翻了一倍多，卖家让利明显。
• 翠微南里是唯一一个2025年比2024年反弹的小区（8.47→8.9万），值得留意。
• 普惠南里成交量最大（229套）、价格最低（7.97万），是片区内的"上车盘"。
• 翠微西里价格最高（10.96万）但成交量最少（34套），属于稀缺型。

整体来看，翠微小学学区房的价格已经回到2019年水平，部分小区甚至更低。

免责声明

• 本文分析小区的选取基于招生简章以及中介网站能检索到的小区，跟招生简章所对应房产无法一一对应。可能出现情况：同一小区有双学区、同一街道不同楼号对应不同学校、无法检索到小区、所分析小区不属于相应学校划片等。只是尽可能将能检索到的小区与划片学校匹配，粗线条描绘某小学学区房情况。
• 数据来源于某主流中介网站。
• 统计数据没有经过严格筛查，只是尽可能把近年的地下室、车库或特殊低价成交数据删除。
• 数据不全面、未全面考据真实性，仅做粗糙参考。