上海二手房最近开始跳价了
- 2026-06-02 02:27:04
01
粉丝：老师：深圳会限制人口吧。
欧大：深圳不是限制人口，是深圳快要填满了，深圳没什么空地，深圳的土地可能再开发个二三十年就会没有土地。那深圳不是越来越贵很正常哦。深圳很吃亏，他旁边上呢，一个是香港，一个是大海，一个是东莞，一个是惠州，那个东莞惠州都是山，也不大好扩，深圳就连扩地都扩不出去。
我当年对着地图看了很久，后来发现，如果深圳要扩地的话，只有一个方向，可以新界，可以把香港吃下来。新界那里很多空地。这个有可能吗？就深圳跟新界的交界处那里，香港的北边很多空地。
这不可能的嘛，再怎么也不可能深圳去吃香港的土地嘛。那也就是说他没有办法再扩容。那长远来看是不是说明深圳的房子是最有价值的。深圳房子是很有价值，是很有价值，一直都很有价值。
深圳的房子呢，只有一个缺点，啥呀，深圳具备了所有的优点，只有一个缺点，所以欧老师的主力仓位在上海，不在深圳。什么？我20年前就知道深圳是很重要，但是我主力仓位我还是在上海，我不在深圳。
深圳楼市就一个缺点，什么缺点，知道吗？谁能告诉我？深圳楼市贵不是问题，贵还可以更贵的。一句话，地段变迁。你现在买的地段，10年后就不是好地段。这个不是每个城市都有吗？没有，上海的地段是不变的，上海的内环线永远是内环线，好地段永远是好地段，上海的地段30年里面没怎么变过。
但是深圳的地段变得太快了，不好买。因为你知道现在在搞前海，未来的5年也看得很清楚的，一定是企鹅岛，但是这些板块根本没有供应。未来的板块它根本没有房子，没有供应，你如果把现在的房子买在什么福田啊，买在罗湖啊，它很快就会旧掉了。
包括你现在买深圳湾，买深超总的房子，再过了10年地段又变掉了。所以欧老师的核心仓位不在深圳，在上海，上海的地段保值。深圳如果你要选的话呢，就可以根据我们买上海康城的选择，不看地段买最便宜的。反正所有的地段都会像罗湖，像福田一样老化，那我干脆不看地段，我就买便宜的，这就是我们买嘉裕福的原因。
粉丝：杭州的地段变迁和深圳一样吗？老师。
欧大：杭州呢不是地段变迁的问题。杭州楼市的致命缺点是什么？喜新厌旧，极端极端的喜新厌旧，杭州老房子的定义是8年，这谁顶得住啊。8年就叫老房子，基本上就没人要，杭州极度喜新厌旧。
粉丝：南京怎么样？老师。
欧大：南京我感觉快到底了，否极泰来了。
粉丝：老师，美股还能涨多少年？
欧大：10万点。当年巴菲特就说过了嘛，美股10万点。
粉丝：无锡咋样，老师？
欧大：不咋样，普通的城市。
粉丝：老师，惠州中心城区的学位房能不能买？
欧大：没价值。惠州都没学校的，没有10大名校就一文不值。
粉丝：广州值得长期坚持嘛。
欧大：广州始终是广州啊，再怎么瘦死的骆驼也是广州嘛，只要货还可以，也可以考虑啊。
粉丝：老师现在买深圳好还是上海好，都是二套。
欧大：上海买不起，上海真买不起，连欧老师都买不起。太贵了，我觉得上海可能要比深圳贵个30~50个百分比，深圳还有很多那种三万四万块啊，三四百万的房子，上海没有这种的。你想深圳350万可以买家裕福四房，上海没有这样的，上海目前比深圳贵。
粉丝：老师说一下武汉的别墅可不可以入？
欧大：武汉青山区那里大把大把别墅，别墅不值钱，他碧桂园的项目10年不涨了。看位置，好位置还可以。
粉丝：老师，深圳会不会像虎门或者是惠州扩地？
欧大：你们去过那个海洋新城嘛，已经很远很远很远很远很远，有多远呢？就是欧老师路上可以睡一觉。海洋新城在哪啊？就东莞移动欢迎你，就过了那个桥就东莞嘛。海洋新城超级无敌远，就你从市中心到嘉裕府这点时间，然后嘉裕府再到海洋新城，我感觉要多一倍。
粉丝：不能做按揭贷款的城市市区私房是同地段商品房3折吗？
欧大：小产权是大产权的3折正常，深圳的小产权就是3折嘛。小产权三折那种商住房三八折，这个没有理论的，这个就是实践，就是行规，我也不知道这个比例怎么来的，反正市场走到现在十几年了，就这个折扣。不要问我理由什么，没有理由。
粉丝：说说最近的地产股还有行情吗？
欧大：地产不等于地产股，地产越好地产股越差，这是两个概念，凡是认为炒房不如炒地产股的一律拉黑。
粉丝：黄鱼还能有上涨的机会吗？
欧大：有，一个方向。
粉丝：老师，解读一下常住地提供基本公共服务政策。
欧大：你社保交在哪里就在哪里提供基本服务嘛，很合理的啊。以前的河南人在深圳打工，在深圳交了几千亿的社保。但是什么看病啊，读书啊，还得去回河南。河南意见很大嘛，我说你这个社保交了，我们没有拿到钱，你这个到时候花钱得我花。
那现在就说了，如果你是河南人，在深圳打工，深圳交社保，那么你看病读书就在深圳解决。那他要回河南怎么办？那你把社保转回去，不是回河南，就是他有你有资格哪里交社保就在哪里读书哪里看病。
那不是还是跟之前一样吗？不是啊，之前是我河南人在深圳交了社保，但是我领养老金，我念书，我看病，要回河南啊，现在是在深圳就可以了。不鼓励你回河南，你钱交在哪里就在哪里花，权利和义务要对等。
粉丝：郑州50年老破小卖掉还是等拆迁。
欧大：50年很正常的啦，50年跟70年没有任何区别的，不是什么土地年限，50年这个东西不值钱了，完全不影响。
粉丝：金边怎么样？老师。
欧大：金边的房子不便宜的啊，如果在金边买住宅的话，一点都不便宜。差不多也要一两百万人民币，他投资的空间有限。不要买金边住宅，买西港土地去。
粉丝：海南邻水的壳子怎么样？
欧大：不购入海南任何不动产，海南的任何不动产都是laji。
粉丝：美伊已经关于霍尔木兹海峡达成一致，承诺伊朗不会拥有核武器，永久结束战争，立刻停止黎巴嫩，30天内恢复到战前的通航状态。
欧大：你看从头到尾有没有说伊朗有权对霍尔摩斯海峡收费？这是欧老师最关心的一句话。伊朗有没有权对霍尔木斯采纳收费？没有提，从头到尾都没有提，欧老师最最关心的呢，其实不是他什么伊朗的核设施，不是炸不炸黎巴嫩之类的。
我是说伊朗不能对公海收费。伊朗如果对公海收费的话，这个例子一开，天下大乱，国际形势要崩掉的，这个是侵犯产权。这个好大的事情。这个完全是流氓要求，所以只要伊朗不对霍尔木兹海峡收费的话，剩下的还是在法律框架里的事情，那都不重要。
粉丝：观潮府信悦湾半小时秒光，销售160亿，怎么解读？
欧大：欧老师跟你们说呢，多军的数据都是真金白银的，160亿的销售额不可能做假的，空头的数据都是什么网站截图啊，APP截图啊，就是传了18手的，听说我朋友之类的都是骗子来的。
这次观潮府信悦湾有没有什么亮点？深圳的两个盘，5月25号的那两个盘。有什么亮点你们知道吗？它的亮点呢是信月湾顶楼519平，单价39万8。这套东西总价2个亿，创下了中国房地产销售总价冠军。
在此之前，中国从来没有房子能卖到2个亿的现金。全国第一套卖2个亿的房子，总价冠军，所以这个是载入史册的，是值得我们了解一下的啊。其他的政策没什么好看的，中国以前开始是破8000万，后来破1亿，破一亿二，之前的记录是一亿二，这次破两个亿。
---------------------------
评论：
欢迎加入我的水库投资群，一起链接，一起升阶。
下面是欧老师1月5~7号三天闭门最新课：2026转折之年-年度大课上海线下见面会，干货内容，值得收藏。
7小时干货！（音频+文字+整理干货笔记）！！全年最新解读新形势下房产投资！
过去三天闭门直播刷新了无数人的认知。[强][强]
欧老师，这位在房产圈深耕20年的老兵，系统拆解了中国楼市十年来的谎言与真相。没有晦涩的理论，只有赤裸裸的底层逻辑。
核心内容：
2026年生存指南……
仅剩20个城市值得投资……
通胀十倍预期下的资产配置法……
如何用“贷1000存200”策略抵御风险……
，微信私聊发送。02
提问：工作调动到北京，想在北京买房，深圳华南物流园附近新房买了两年，贷款还有300 万，目前不知道深圳的房子是卖还是出租。
那肯定不卖的嘛，你去北京租房子就行了。你想一想，你为了一份8000 块月薪的工作，从广州搬到深圳，从深圳搬到北京，从北京搬到上海，你每搬一个城市，你妈妈就给你买套房，这谁顶得住啊？
为了你这8000 块的月薪，你男朋友每到一个新城市要买一套 800 万的房子给你住。这谁顶得住啊？上班太费钱了，你还是回来吧，家里供不起你上班了没有这个说法的，到哪个城市工作就得在当地买套房。那你还是不要跳槽了，家里供不起那 8000 块的工作，太贵了，我们养不起你的租。租房，简简单单。
提问：接下来可以买哪里的房子？手上不太好的房子是否要马上出售？
这个一看也是新粉，就是买房子的时候很冲动，就想买完以后这套就变成不太好的房子，买完以后都是后悔，觉得没有涨很可惜，将来能不能涨没信心，为什么买一套不知道，然后来问欧老师怎么解决。我说你就不要这种东一榔头西一锤子。
买一套房要跟这个城市共存亡，买的房子要想好了，我买的房就不可能是不好的房子，我买的房就一定是可以放个10 年、 20 年，它永远在进步的。
提问：手里有嘉兴、重庆、武汉、珠海物业，后面如何置换到深圳？
嘉兴清掉，珠海清掉。只做核心大城市，深圳很容易的贷款，只要你敢贷款，什么10 万、 15 万就能上车，只要你够胆子贷款就可以上深圳。所以这个事情不是说你原价换原价的，我们做房圈关键是玩杠杆、玩贷款，只要赶上贷款都不是问题。
提问：现在阶段如何入手新手没有任何基础，也没有任何现金，大学生毕业吧。
大学毕业不要去炒股，老老实实的来玩玩房子，对不对？每年大学生毕业1300 万人。有 200 万人去开了股票账户，你跟欧老师来炒股炒房呗。没有任何基础，没有现金储备怎么办？信用卡，信用贷，各种金融工具原始积累搞个一两百万问题不大的。
5个人，每个人办40 张，不就200 张吗？这些事都可以搞，这些事不是问题。这个在欧神文集里面都是有相关的阐述的，有一篇文章叫信用卡的战略价值。就是说我们有一些歪门邪道的方法，可以跳过原始积累房圈是像九阴真经一样的，有一些很邪门的心法可以跳过资本原始积累的，但是肯定是有坏处的，肯定是不好弄的，肯定是有很多难的东西的，但是如果你仔细操作，看你胆大心细。你是不是985 啊？
你这个一个人这些事情能搞得定，能够心很细，人很猛，我觉得你考一个985 问题不大的，能够玩转信用卡做首付，至少是 985 的智商，所以这个歪门邪道有这个套路。市面上完全是开源的，公开的，直接看得到的，但是实操的话看你自己本事，能够搞完这些事情的人中龙凤至少是个 985 的水平，这个我们就不讲了，免得到时候教坏了小朋友。
广州自持房政策有什么影响？答：没啥影响，当年上海搞了无数的自持房，搞得像狗屎一样，明显搞不下去的东西。战略性稳定伙伴关系是什么意思？答：战略性是所有的外交词语里面都有的。中国跟所有国家都是战略性的，所以这三个字可以划掉，这就是稳定性外交关系。如果买法拍，有没有什么科技树？答：没有科技树，法派是专门的流派，它分成南派，中派、北派，各个城市的打法不一样。房子是不是离市区越近越好，但是老城区规划差，不如新区卖的贵呢？答：市区贵，你要觉得新区贵，你就是韭菜，房子一定是主城区贵，内环线贵，永远不可能是什么联洋碧云贵的。你新区千辛万苦，卖了5万/平，你市中心直接卖10万。他的说辞就是，你看联洋都敢卖5万了，我这不得卖20万。（那老城区的话，未来发展怎么样？）答：老区只要能拆，就一定是天价，上海最好的就是黄浦区，拆了就天价。（现在不是不怎么拆了吗？）答：就你能拆不能拆，一眼可以看得清楚的，选板块，选城市发展方向是个很复杂的词，但是你要认为新区比老区贵一定是韭菜。为什么深圳罗湖的房价涨不起来？答：因为new money不在那里。 Older money也不在那里。罗湖当年靠香港人，跟香港做生意起来的，但香港人现在不好。
（那现在罗湖住是什么人？当地本地的？）答：就是80年代那些跑走水的那些人。任泽平说居所已经没戏了，不要碰，怎么看？答：任泽平有几套房？（这我们不知道）不会超过5套的，大概率不会超过两套，他有什么资格谈房地产？郑州现在能买入吗？答：郑州再等等，至少今年是看不到任何大飞，飞起来的迹象，所以也不着急这半年的时间。杭州滨江、下沙、钱塘，哪里的前景更好？答：滨江贵，下沙可以，延伸线，钱塘就太远了，延伸的延伸，要20年才能起来，到下沙极限了。
03
1篇转载
粉丝：老师，你们贷款的方式是选择什么样可以利息很低？
欧大：利息很低，按揭利息高嘛，按揭的话基本上到2.9，经营贷的话可以做到2.4 、2.3。
粉丝：大厂工作怎么保持身体健康？
欧大：大厂做牛做马，996、997怎么保持身体健康？告诉欧老师怎么保持身体健康？牛马怎么可以健康？答案很简单，做管理层。做管理层，级别越高，越是不干活。你P6、P7干死掉，P8就干得少，P9就完全不干活，P10就是天天放屁，一定一定要想方设法做到管理层。到了管理层就可以不干活。所以好好学习拍马屁技术，做到管理层。
粉丝：老师，那这样以后房子以后卖给谁？
欧大：我昨天在写文章，昨天我们的经典世家研究院约稿嘛，欧老师写一篇文章，欧老师就写了一篇房子应该卖给谁。我说屌丝有一个很奇怪的想法，屌丝觉得因为口罩啊，因为失业啊，我的收入被腰斩了，我收入只有当年的一半了，从一万二变成6000了，那么你壳子呢，就应该腰斩来配合我的收入。
屌丝有这样的想法。事实上是什么呢？事实上你的收入腰斩，房东的收入没腰斩，房东干嘛要打折卖给你，一毛钱都不会打折的。知乎屌丝都有一个很奇怪的错觉，如果我的收入腰斩了，壳子必须要腰斩来迎合我的收入，纯粹脑子有bing啊，真是的，这完全不合逻辑的。
粉丝：老师，你是选择商业贷还是说正常的房贷贷款呢？
欧大：你觉得欧老师喜欢选按揭的还是经营贷？你猜，打在评论区。欧老师宁可用按揭，我哪怕利息高个0.5，我宁可用按揭。为什么呀？真正的高手都是用按揭的，我说了无数无数次，利息不重要。
经营贷是要过3年要查一次，或者看你有没有什么违规操作，让你们提前还贷什么资金流向，经营贷很多破事，按揭稳定。一线城市也是这样吗？也是这样的。银行始终是不稳定的，因为银行是受政策调控的。
他有时候不是银行想查你，是银监会想查你。就是当你的规模大到一定程度，如果欧老师手里面几十套房子，同时要让我提前还贷，让我结清经营贷，我不得跳楼啊。
那不是有办法吗？老师。你手里如果90%都是按揭，三五套经营贷，那出点事我还有这个力气去搞搞搞搞定，但是如果我手里所有的房子都是经营贷的，同时出事，那不得崩溃啦。我们要的是安全，按揭安全。
年轻人折腾的动，年轻人就会无限的追求收益率，但是像欧老师这个级别的人已经不追求收益率了，我折腾不动，我要安全。
粉丝：深圳现在行情怎么样啊？
欧大：没有我们想象的热。就是看这个一手二手的交易数据，没有我们想象的热，但是呢，他现在一线战报还不错，就是只要有一手开盘也能清完，一手开盘依然是秒清，感觉可能是因为市场上没货。一手二手都没货了，没有诚意卖的。但绝对不是价格下降，价格绝对是稳中有升，这个是非常明显，诚意卖的货非常的少。
粉丝：先息后本，最多可以多长时间呀？
欧大：目前来说三年是主流的，90%都是三年期的。
粉丝：老师，太原的房子要清空吗？需要留一套自住吗？
欧大：太原拿着就拿着嘛，你卖也卖不出好价钱。
粉丝：老师好，25年买了深圳前海妈湾招商领玺96方1000万，听了欧老师的课，感觉买贵了，目前资产2800，负债1900，请问是否要卖了妈湾的项目进行换仓去买嘉裕府？还是满两年以后再卖这套10万的房子？是不是低价区升值空间更大？这个10万的项目未来十年还有多少升值空间呢？
欧大：欧老师是这么说的，我说深圳是个好城市，深圳整体来说是全中国最好的城市，我并没有说过10万的妈湾不能涨，不能持有，会跌，会让你亏钱。我只是说了，四万五的房子涨得更快。
不代表非要把这10万的房子卖掉不可，如果你这个10万一平的是四代宅，有点海景的话，也是站得住脚的，妈湾10万其实也是能够被市场接受的，也能涨赚点钱，可能赚的少一点，但是也能赚一点，你过个五年卖十三四万也很正常的，其实算算也OK的。
粉丝：老师，那这个按揭是指等额本息的30年房贷吗？
欧大：是啊。
粉丝：上海二手房最近开始跳价了。
欧大：很正常啊，你成交量这么高，你要买的话肯定是跳价的嘛，低价的被扫光了。深圳也有在跳的，深圳也是的，低价货被扫光了，就是一个小区400万的扫光了，500万的扫光了，只剩600万，你接不接。
你不肯接的话，成交量就下降，你接的话你就涨价。一线战报很清楚的嘛，就看你600万接不接。深圳今年有多少砍价空间？没有砍价空间，一毛钱砍价空间都没有，别想了，不加你就不错了。
04
欧老师最新私密分享：
“核某武威慑下的和平或被打破“笔记👉👉👉#小程序://快团团/点击跟团/EIPWl59KHyHixns
05
粉丝：老师，聊聊黄鱼啥时候新高？
欧大：不知道啊，最近6、7个央行在卖黄鱼，他们要搞军费嘛。什么阿塞拜疆，土耳其什么的都在卖黄鱼。土耳其到什么程度呢？里拉不是崩掉了吗？他的货币啊，汇率很垃圾嘛。他在货币最贬值的时候，他都不肯卖黄鱼。现在为了卖军火，他毫不犹豫的卖了黄鱼。
粉丝：长嘉汇朗峰什么时候能涨呢？
欧大：旁边呢马上要开两万六七的重庆湾了，就在他隔壁。你们就不见刀头不落泪，除非你明确的旁边给你很贵的信号，你们永远觉得它没有涨，其实旁边的这个所有的新盘都会贵很多的。
粉丝：老师，如果说考虑收租，兼顾将来的流动性买住宅的话，租售比多少为好？在深圳。
欧大：在深圳，租售比就1点几，再怎么选也是1点几，如果你要买房收租的话，买重庆去，买长沙吧，长沙稳稳的3点几。
粉丝：深圳的光明可以吗？
欧大：光明昨天开了一个盘，大卖一场，卖爆，全部卖完。昨天光明一个盘，龙岗一个盘，一场卖几百套，一场卖完。
粉丝：武汉市内环房龄20年，继续持有还是卖出？
欧大：房龄20年呢，是2006年的，那还是很新的嘛，属于新房来的，没有问题的啊，去持有吧。
粉丝：老师，2030年的武汉均价可以到5万一平为什么？
欧大：再过5年啊。肯定可以到啦，中国的500%近在眼前。
粉丝：闵行区的紫竹半岛能不能买？
欧大：工业区，旁边是工业，而且是污染型工业。
粉丝：北京的清河片区值得买吗？
欧大：一般，没什么人推荐的。
粉丝：老师你好，南山后海的步梯房可不可以入呢？
欧大：一分价钱一分货。那里一般是多少钱啊。五六万都有啊，看你哪个位置，南山后海这么大。
粉丝：深圳沙井什么时候可以起来？
欧大：你不买就起来了，你在那里犹犹豫豫一下啊，什么时候可以起来？不好意思啊，直接翻个倍给你。
粉丝：老师，南京的河西南能不能入？
欧大：不是很推荐，炒的有点过热了，不值这个钱。
粉丝：重庆买哪个区的房子好？
欧大：重庆啊，江北，江北最美。
好的。呃。老师，有长沙团购吗？长沙，哎，我告诉你啊，等会今天晚上啊，长沙新项目。
粉丝：燕郊北京地铁房能考虑吗？
欧大：燕郊看价位，整个燕郊非常小，燕郊是个小地方，一共就三条街，所以他在哪个板块其实差不多的，都是一脚油门的事情，所以看价位和看产品。
粉丝：老师，厦门的思明区可不可以买？
欧大：厦门的任何区都不买。
粉丝：深圳买哪里？
欧大：赤湾。
粉丝：老师，那我们还要应贷尽贷吗？
欧大：我们要应贷尽贷，这个门是窄的，致富的门是窄的，跟大多数的人要反过来做。
粉丝：老师好，请教省会城市经开区核心地段次新小区，县城产证，价格是同等品质同一位置市区产证的几折呢？有没有投资价值呢？会不会撤县设区呢？
欧大：这个问题呢，欧老师，专业人士一看就知道了，你就不要兜那么多圈子了，你直接说长沙不行吗？这个一看就是长沙县嘛，长沙叫五区一县，它旁边有一个地方的长沙县，离市中心很近，有地铁，就在一些新湾边上，跟正常的市中心没有任何区别的，但它就是县，它不能念书。
长沙县的价格是长沙区的7折左右，然后一直在传要撤县并区，欧老师听到这个传闻就有15年了。怎么撤也撤不掉，欧老师听到很久很久了，所以这个明显就是长沙县嘛，对不对，没机会的啦，不要等了啊，7折目前博弈出来的市场行规，你要不要看，要不要等，随便你。
粉丝：请教，杭州有三套房，二五年交付，深知海棠苑160平，缤翠悦府139，森丁云邸172，根据当前的经济形势，是不是要降杠杆出一套？
欧大：什么叫当前的经济形势，加杠杆，加杠杆，加杠杆，说个屁啊，说个鬼啊，去做个二丫，再多贷点钱加杠杆，谁让你去降杠杆的拉黑他。如何做好资产配置？资产配置就是加杠杆，加杠杆，加杠杆懂了没有？永远不要还贷款，永远不要清你的负债，经济形势就是加贷款的经济形势，这叫资产配置。
06
2025.1.19欧老师线下深圳《2025腾飞元年，线下年度演讲》
一场震撼人心的主题《2025 终の章》
进群了解更多干货：
好的东西，要用互联网精神，分享讨论加深理解，想看更多、更有价值、更私密、不宜公开的信息，请入群
入群方式：入群费用365元，
🔥【欧神撑群】随酷付费讨论群一年费365。每天大V付费文章分享
👉👉👉#小程序://快团团/点击跟团/Wp5n8nKT8B3u8Yj
