1. 供应与门槛完全割裂：内环新房土地稀缺、全面大户型豪宅化，1200万起步，低预算无选择；二手房房源梯度齐全，150万起老破小、中端次新、高端二手全覆盖，刚需、学区、过渡客只能选二手。
2. 行情呈现极端分化：新房仅滨江/核心风貌顶豪热销，普通改善新盘慢销；二手房内部冷热不均，学区小户型流通快、议价极小，无配套大户型成交周期长、让利空间大，一二手无倒挂，新房普遍贵二手30%-50%。
3. 客群与需求泾渭分明：新房面向高净值长期改善，看重全新产品、物业会所、圈层；二手房承接刚需落户、学区、置换过渡，优势是现房即住、得房率高、同地段性价比更强，后市新房门槛持续走高，二手优质房源稳、弱势房源横盘。
