北京二手房连涨 4 个月,这些新房却悄悄降价了

上个月统计局更新了全国 70 城二手房价格指数，北京同比仍在下跌，但环比已经实现微涨。

把时间线拉长看更清晰：今年 1 月环比跌 0.2%，从 2 月到 5 月，环比走出了 **0.3%→0.6%→0.4%→0.1%** 的四连涨。在没有强政策刺激的前提下，北京二手房靠市场自发修复已经基本止跌，至于能不能真正企稳，关键还要看 6-8 月传统淡季的表现。

二手房在磨底企稳，新房市场却走出了另一番行情。

三四月份借着小阳春的热度，叠加新盘集中入市，整体成交一片火热；但进入 5 月下旬后，热度快速退潮，叠加 630 半年业绩冲刺压力，不少热门板块的新盘，已经悄悄开启了价格调整。

有的是直接下调单价，有的是送精装包、放大折扣，本质都是以价换量。下面这 7 个项目，近期有购房计划的可以重点关注（以下价格均还有空间，具体现场沟通）

1. 亦庄河西・招商序

91㎡户型已全部售罄，当前主力为 108㎡、127㎡三至四居，单价 6 万出头即可成交。

项目新加推的 12 号楼 1-2 单元，15 天去化超 80%，半个月累计成交 42 套。在当前的市场环境下，没有实打实的价格让利，根本跑不出这个去化速度。作为亦庄河西的主流改善盘，这个单价对应90%以上的得房率，有一定的性价比。

2. 朝阳三间房・金茂满曜

项目 116㎡、129㎡户型即将清盘，月底计划关闭对应样板间。其中 129㎡低楼层房源，单价低至 6.9 万 /㎡。

从最新网签数据看，8 套成交房源共 960㎡，套均 120㎡，成交均价 69986 元 /㎡。总价千万内在朝阳买金茂的改善产品，综合配套、产品力、品牌来看，这个项目是同价位里均好性很强的选择。

3. 朝阳褡裢坡・保利朝观天珺

作为金茂满曜的直接竞品，朝观天珺的去化节奏稍慢，市场主要顾虑是临朝阳北路有噪音、近地铁口环境杂乱。

目前项目 157㎡大户型总价 1100 多万即可拿下，总价已经和此前 139㎡户型基本持平，相当于用小改善的预算买到了更大的面积。保利的定价风格一向灵活：市场热时溢价高，走量承压时也舍得降价换流速。

4. 朝阳奶西・金隅望京云尚

项目已是实景现房，实地探访下来，整体品质在线。户型覆盖 109-167㎡，低楼层单价约 6.8 万 /㎡，高楼层也可申请专属优惠，整体单价较高点便宜了一万多。

奶西板块长期依赖望京外溢需求，但今年望京自身的产业和购买力都在调整，板块配套又尚未成熟，单靠外溢支撑力不足，价格回调也在预期之内。

5. 望京国誉府 / 香山樾 / 印香山

这三个项目放在一起说，共性很明确：都是简装备案、原本需单独付费购买精装包的高端改善盘。

目前三个项目都推出了精装包免费送的政策，折算下来总价优惠百万起步。且均为现房或准现房状态，园林、户型、品质都可实地查看，不用承担期房等待风险，适合追求确定性的改善群体。

6. 丰台新宫・建发金茂观宸

作为南城销冠、长安街以南的流量盘，观宸近期也出现了明显的价格回调。一期成交均价约 7.8 万 /㎡，二期成交均价已落到 7.48 万 /㎡。

以 134㎡户型为例，总价 900 多万即可入手，较前期降价大几十万到上百万。项目本月全力冲刺 630 半年指标，议价空间较大，有意向的可以趁月底前实地看房，底价还有沟通空间。

7. 朝阳十八里店・北京隅东序

十八里店是近年朝阳成长很快的板块，朝阳港一期配套即将全面兑现，地铁、商业、教育都在落地，城市界面也很新。

东序是板块内唯一带外置阳台的项目，有一定稀缺性。近期项目周成交达 7 套，从去化节奏就能判断，价格必然做出了让步，部分房源单价已到 6.8 万 /㎡左右。这个地段配套加上产品力，对应 6 万 + 的单价，性价比已经凸显。

其实这波新房价格调整，核心原因无非两个：一是630 半年业绩节点，开发商要冲半年报，时间紧、任务重，用价格换流速是最直接的手段；二是淡季预期，接下来 6-8 月是传统楼市淡季，不少开发商对三季度市场信心不足，宁愿提前降价抢客，也不愿拖到淡季被动。

最后给大家提个很实在的建议：市场上没有无缘无故的热销。如果一个之前不温不火的项目，突然销售天天发成交喜报、售楼处人气暴涨，不用怀疑，大概率是价格松了。

近期有购房计划的，端午假期和 6 月底这两周，一定要出来跑跑售楼处。不是让你看了就必须买，而是要摸清当前市场的真实成交价 —— 就算你打算下半年再入手，现在的价格，就是你未来议价的参考上限。

北京楼市早已不是普涨普跌的时代，分化会越来越明显。核心地段、优质产品依然坚挺，但非核心、同质化的项目，价格还会继续向真实价值回归。

北京楼市早已过了闭眼买的时代，板块与板块、项目与项目之间的分化，会比你想象的更大。买对了是捡漏，买错了可能站岗，核心还是要摸透真实的市场价格。

关注我，后续会持续更新北京各板块的真实成交、新盘降价动态与买房避坑干货，帮你在行情分化里选对房。

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