即将到来的2026年下半年，会是最近三年杭州楼市「最不稳定」的一段时间。这个判断主要来自单价3万至6万元的新房市场（下期专题详说），但眼下最明确的信号是：二手房，尤其房龄10年以上的老房子，价格还得降。

6月二手房的成交量和5月比，成交量的势头也下来了，截止到6月22日上午10:00，6月二手房成交量4970套，预计6月整月能稳在7000套就已经不错了。

从中介了解，端午节假期市场相对冷淡，淡季的势头更明显了。

而下半年二手房的房价继续降，和以下四个原因相关：

1. 不限价新房的「产品代差」冲击

当下不限价新房的产品力，已经甩开限价老盘好几代。这种代差直接抽走了二手房的购买力——尤其在那些次新二手房本就供应过剩、新房定价又相对「亲民」的板块，冲击更为明显，比如勾庄、萧山市北。

买家看一眼新房再看一眼老房，选择几乎不用犹豫。

2. 不限价新房陆续交付，开启正面抢客

随着沐晴川等第一批不限价新盘的交付，它们带着实景现房、碾压级的产品配置，以及比预期更理性的定价，直接杀入二手房市场，与「限价旧房」同台竞争。

相比之下，那些户型过时、社区老化的二手房，瞬间黯然失色，市场热度一蹶不振。

3. 不限价新房供应量急剧放大

杭州自6月起供地节奏明显加快。截至6月22日，仅6至7月就计划出让20宗宅地，是今年1至4月总量的1.4倍。

而且这些地块绝大多数都是单价3万至6万的普通住宅项目，未来新盘接连上市，将持续挤压二手房市场，老房源连喘息的空间都没有。

4. 限售五年房源集中解禁

今年起，大批当年「限售五年」的热盘陆续解禁，典型如紫璋台。这些楼盘曾是市场巅峰期的宠儿，投资客比例高，解禁后挂牌出货意愿强烈，目前已经成为整个三墩市场成交的主角楼盘。

短期内巨量供应涌入，势必给二手房价格带来快速下行的压力。

综合来看，下半年杭州二手房将面临供应量大增、产品力碾压、购买力疲软的三重夹击。那些既无优质学区护城河，又无产品差异化优势，更缺乏居住情绪价值的「老破小」「老破大」，只能继续以价换量，且越换越低。

事实上，市区老破小价格已跌回十年前——翠苑三区回到2016年的水平，朝晖八区法拍房甚至拍出2.28万元/㎡的单价。

但请注意：这，还不是底。