人民法院依法拍卖被执行人名下不动产所得全部拍卖价款，实行“分层顺位清偿”规则，法院严格按顺位依次分配拍卖所得价款，前一顺位未足额清偿前，不得进入下一顺位；全部债权清偿完毕后的余款，返还被执行人；价款不足覆盖全部债权的，未受偿债权继续保留，被执行人有其他的财产，债权人可随时恢复执行。
拍卖所得价款分配顺位大致如下：
1.预留特殊的份额：夫妻共同房产先析出配偶合法共有份额；唯一住房预留5-8年安置租金
2.扣除执行程序支出的必要费用：执行费、评估费、拍卖佣金、公告费、仓储保管费等执行过程实际支出
3.法定优先债权：建设工程价款优先权、欠缴国家税款、劳动报酬/抚养费赡养费等人身性质债权、担保物权优先债权
4.首封相对优先（仅法人被执行人）：多份普通债权且均无抵押，被执行人为企业法人的按查封先后受偿
5.普通金钱债权：民间借贷、货款、担保追偿等债权，被执行人为自然人或其他组织的，全部债权人按债权比例分配
6.剩余款项：全部债务清偿完毕后结余，退还被执行人本人
第一顺位：共有产权析出、唯一住房安置租金
1.如处置的房产为被执行人与其配偶的夫妻共同房产，则先保留配偶的份额：
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第十二条：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
从上述规定可知，被执行人与其配偶共同共有的房产，法院可以对该房产采取查封措施。法院在处置前，会先向共有人送达查封通知，并告知其有协议分割或提起析产诉讼的权利。
若共有人与被执行人能达成合法的财产分割协议，或共有人/申请执行人提起析产诉讼，诉讼期间法院会中止执行。若共有人未达成有效分割协议，也未提起析产诉讼，为保护债权人利益、提高执行效率，法院可直接对房产进行整体处置，并在执行款中保留配偶的份额。
2.唯一住房，预留5—8年租房安置费用
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第二十条：金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
金钱债权执行中，法院可处置唯一住房。如被执行人以房屋是生活必需住房提异议，申请执行人同意参照当地租金标准，从变价款中扣除五至八年租金即可。
第二顺位：为实现债权、拍卖程序的全部费用
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第五百零八条：参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，……；
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020修正）第二十九条：拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：……。
为实现债权，拍卖被执行人名下房产，不可避免地会产生各项费用，包含法院执行费、房产评估费、拍卖服务费、拍卖事宜登报公告费、过户垫付税费以及可能产生的房屋看管、清场、测绘等所有司法处置成本。为平衡各方权益，该部分成本支出应从拍卖款中优先予以扣除。
第三顺位：与该房产有关的法定优先债权
与不动产有关的法定优先受偿权主要包括抵押权（如购房按揭、因民间借贷关系设立的抵押担保等）、建设工程价款优先受偿权等优先受偿的债权。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020修正）31.人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定了建设工程价款优先受偿权：……发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
并且《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定了建设工程价款优先受偿权与抵押权的优先顺位：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
另外法律还规定了较为特殊的优先权，如
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定了商品房消费者物权期待权：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
再如
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的一般买受人：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
除上述法定的优先权之外，虽然现行法律未明确规定人身损害赔偿债权在执行程序中参与分配时具有优先性，但部分法院在执行财产分配过程中，基于“生存权优于财产权”的司法保护精神，认为人身损害赔偿债权具有优先性，但对于优先的具体顺位，各地法院分歧不一。
第四顺位：根据被执行人主体性质，普通债权分配有两种模式
据前述可知，被执行人名下房产的拍卖所得价款，经清偿前述债权或确认无前述应优先受偿的债权后，再可由普通债权人受偿。如被执行人有多个普通债权人，且剩余所得价款不能清偿全部债权的，区别不同情况，分别处理：
对于被执行人是自然人、个体工商户或其他组织的，适用参与分配制度，全部普通债权按比例分配，不看查封先后。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022修正）第五百零六条规定：被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。
第五百零八条规定：参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿……
对于被执行人是企业法人的，企业法人的普通债权人不能依据“参与分配”的规定要求按比例分配财产，应根据企业法人的实际情况予以区分：
如企业未破产、有多份执行文书、且均无抵押债权的，应按法院查封、冻结先后顺序依次足额清偿。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020修正）55.多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。
若企业法人资不抵债或明显缺乏清偿能力，执行法院应询问当事人是否同意移送破产审查。若各方均不同意且无人申请破产，执行法院将继续按查封顺序清偿。一旦企业法人进入破产程序，所有债权（包括普通债权）将按照《企业破产法》规定的顺序统一公平清偿，执行程序中的个别清偿将中止。
最后顺位：上述全部费用、优先债权、普通债权清偿完毕后，拍卖价款仍有剩余，全额返还被执行人。
