房产已经没有了金融属性,只剩居住功能???

说句实在话：房子的核心确实是居住，但这些年炒房、投机性炒房的暴利，堪比见不得光的“灰色生意”。正因如此，不少专家学者反复呼吁“房子回归居住属性”，可关键在于——回归居住属性，绝不等于房地产彻底失去了金融属性。

前几天刷视频，刷到一位所谓的知名“专家”大放厥词：房产已经没有了金融属性，只剩居住功能，房价再也不会涨，大家千万别买房！

说实话，在这个信息透明、滤镜破碎的“祛魅时代”，我对这类“专家”向来没什么好感。毕竟，就是这些人能说出“穷人没钱可以租房、开滴滴赚钱”这种脱离现实、何不食肉糜的鬼话。

可当这位专家抛出“别买房，房子已无金融属性”的论调，视频播放量破百万、点赞数好几万时，我脑子里瞬间蹦出两个字：愚民。

客观来讲，从2021年到现在，中国楼市经历了史上跌幅最猛的下行周期。在这样的大背景下，大多数普通家庭的资产至少缩水了30%，大家普遍陷入悲观、迷茫又无助的情绪里。

也正因如此，这些专家在下行周期里抛出“房子没了金融属性，只剩居住属性，别买房”的说法，才显得格外可信、格外“正确”。但我必须提醒大家：房价下跌是既定事实，可要说房子彻底丧失金融属性、只剩居住功能，那纯属彻头彻尾的愚民之谈！今天，咱们就好好掰扯掰扯房子的这两种属性。

 金融属性从未消失，反而在被放大

中国文字向来精深，很多词大家听着好像都懂，可真要追问具体含义、核心特征，绝大多数人都缺乏清晰的“认知边界”。所以，搞明白“什么是房子的金融属性、什么是居住属性，两者的界定标准又是什么”，就显得尤为重要。

先说说金融属性。房子的金融属性到底是什么？大家记住核心：金融属性必须具备三个特征——能在金融市场交易、有预期投资增值空间、具备流通性。房子有没有金融属性，本质上就看这三点是否同时满足。

我知道，这些字单独看都认识，可普通人理解起来还是费劲。我尽量用大白话加例子讲透。首先，“金融市场交易”这六个字，既包括短期金融市场，也涵盖长期金融市场。比如金融机构之间的资金拆借，就属于短期金融市场行为；而房地产贷款，就是典型的长期金融市场业务。

一套200万的房子，首付30%、按揭70%——对个人来说这70%是负债，对银行而言就是一笔长期贷款。用30%的自有资金撬动200万的资产，从资金杠杆来看，相当于3.5倍的放大效应。

这种“首付+贷款”的1:3.5资金配比，本身就是赤裸裸的金融属性体现。这和期货市场的逻辑如出一辙：通常只需要5%到15%的保证金，就能撬动7到20倍的交易规模。说白了，用最少的自有资金，撬动更大体量的资产交易，这就是金融资本的核心特征。单论杠杆逻辑，房子和期货没有本质区别。

时间来到2025年，买房首付比例从30%降至15%，杠杆倍数也从原来的3倍飙升到6倍。这意味着什么？房子的金融属性不仅没减弱，反而被进一步放大了。其实不只是单个房子，整个房地产行业从头到尾都带着赤裸裸的高周转金融属性：土地可以按使用权评估价的70%申请贷款；房地产项目能拆分成标准化金融产品，比如租赁型REITs（房地产投资信托基金）；手里有红本房产证，还能办理二次抵押融资。

所以说，声称“现在房子只剩居住属性、没有金融属性”，纯属无稽之谈。如今的房子，非但没降低金融属性，反而通过杠杆调整，进一步强化了金融属性。

肯定有人会反驳：“胡说！降低首付是为了让更多人买得起房，怎么就成了放大金融属性？” 那我反问一句：首付从30%降到15%，贷款比例是不是就从70%升到了85%？这85%的贷款是什么？就拿200万的房子来说，85%的贷款就是170万，这170万本质上是信用货币，是信贷派生出来的货币增量。

说到底，房地产和房子本身不仅自带金融属性，更是金融体系运转中，货币派生的核心放大器和“抽水机”。那些说房子只剩居住属性的言论，要么是不懂装懂的妄言，要么是别有用心的愚民之语。当然，随便买房就能赚钱的时代已经过去了。

居住属性不是伪命题，但绝不能单一化解读

就像那位专家说的，“现在房子只剩居住属性”。可我想问问：到底什么才叫居住属性？大家不妨看看下面这两张图——从建筑形态上看，都是别墅，左边的建在上海，右边的建在农村。

从商品本质来说，两者都是钢筋水泥堆砌而成；从建筑成本看，除了人工差异，物料成本相差无几；从居住功能讲，两者都能满足居住需求，说白了都是“能住人的地方”。

可问题来了：上海的别墅价格比农村别墅贵上千倍，难道居住属性就因此不一样了？显然没有！同理，一套房子之前卖1000万，现在跌到500万，它能住人的核心功能有变化吗？也没有！

我再举个具体例子：假设我拿2000万买了10套房，其中1套1000万的房子，贷款850万自己住；剩下1000万全款买了9套小户型，出租后租金回报率超过5%，用这9套的租金来还850万的贷款。最后不仅不用自己掏钱供楼，每个月还能有租金结余。

那我问问大家：我自己住的这套贷了850万的房子，算不算有居住属性？如果自己住就算，那另外9套租给别人，就没有居住属性了吗？难道就因为我是投资目的持有，这9套房子就不能住人了？那些租住在里面、日常吃喝拉撒的租客，他们的居住行为难道就不算“居住”了？

所以说，纠结“什么是居住属性”本身就是个伪命题，所谓“房子只剩居住属性”更是无稽之谈。有人可能会说：“买房就是为了卖出赚钱，这就不算居住属性了吧？” 那我要告诉大家：如果“想靠房子赚钱”就不算居住目的、不算有居住属性，那中国960万平方公里土地上，就没有一套房子能称得上有“居住属性”。

毕竟，任何人买了房子，推开门的那一刻，心里都盼着房子能涨价、能保值增值。不管是为了孩子上学买的学区房，还是为了结婚被丈母娘逼着买的婚房，只要买了房，就没有不希望房价上涨的。难道就因为买房初衷是孩子上学，后来没住转手赚了钱，这套房子就失去居住属性了？

就像此刻读这篇文章的你，可能是女儿、是妻子、是母亲，也可能是儿子、是丈夫、是父亲，同时还可能是员工、是领导……身份称谓再多，“你”始终是同一个人，无法分割。房子的居住属性和金融属性也是如此，从来都不是非此即彼、相互割裂的。

换句话说，房子的居住功能本身就带有金融化属性，居住与金融化本就是商品房的固有底色。所以：房地产上行周期，房子既具备居住属性，也拥有金融属性；楼市下行周期，这两种属性依然同时存在。唯一的区别，只是房价下跌导致入市交易的人减少，房子的流通性变慢了。

这就像股票市场，买入的人变少、换手率降低，难道就能说股票没有金融属性、变成存款了吗？

再者，这位专家说“房子没了金融属性，只剩居住属性，所以房价不会涨”。照这个逻辑反推，是不是意味着“只要房子有金融属性，房价就会涨”？那不断降低的首付比例、持续提高的杠杆倍数，岂不是在不断强化房子的金融属性，难道预示着房价会上涨？

现在的专家，总爱指点江山，说什么会涨、什么会跌，上到期货大宗商品，下到日常房产，说得头头是道。可他们从来不会告诉大家，自己到底在买什么、卖什么，从来不会晒出自己的资产配置清单。

最后说句实在话：期望归期望，现实归现实，别把自己的期望当成既定现实。盼着房价下跌，是所有没买房人的心愿；盼着房价稳定上涨，是地方政府、银行、房东以及持有房产资产的企业（包括上市公司）的诉求。这两种期望相互交织、相互博弈，最终形成的就是当下的楼市现实。