地产的反转
现在市面上对房地产的悲观声音太多了，就像2800的股市一样，所有人都觉得没希望了，永远上不了3000。当一个行业的盈利持续下滑时，本身就会有许多公司选择放弃，而越来越悲观的预期，对需求的压制越大，又会导致那些好公司被持续的放血，直到最后坚持不下去。房子的需求一定是在的，不会因为新生儿少了，未来就不需要房子了。从数据上来看，中国人均已经超过1套以上的房子，每家每户都要好几套，好像房子的需求已经没有了。但你会买老家农村的房子吗？你会买北上广深的房子，还是三线城市的房子？你会买有电梯、大花园、大空间的房子，还是买楼梯房的老破小？人都是需要好的，只要买得起，我就会往一线城市去挤，只要买得起，我就会去买大平层，即便买不起，我也不想要村里的房子，我也不想要楼梯的老破小。所以看上去好像人均1套房，不再有买房需求了，但是人均1套里的水分有多大？大城市的房子有多少？2000年后的电梯房又有多少？等到28-30年，那些老破小的楼龄就是30年以上了，只会更没人愿意住，而早一批的电梯房，楼龄也在20-30年了，居住体验也只会越来越差。所以人的需求永远在的，永远都想住好房子、新房子，但是这些房子在哪，当越来越少开发商敢拿地建房时，随着时间逐步拉长，房龄越来越老，人们对好房子的需求越来越高，却又买不到好房子时，房子的价格就会被进一步推高，房地产商就有利可图了。上一个房产周期，买房是居住需求，是因为没房子，不在乎好坏；而下一个周期，则是要好房子，愿意付出更高的价格。以上分析只是合理推断房地产产业链的公司是否值得投资，不代表推荐购买房产。我个人认为不会再有全面楼市上涨了，一定是严重分化的，大城市的房子、中心区的房子、四代住宅的房子，会有人愿意买，而其他地方的房子，即便下一周期来临，怕也是很难大涨了。从我的投资模式来考量，还是有些风险的，因为28-30年房地产反转，只是基于现在房地产太过悲观了，当一个行业悲观到极端时，随时会反转。但万一没有反转呢？投资房地产公司的收益就不会太多，周期会进一步被拉长。而地产链的相关公司，还有许多是值得投资的，比如水泥、建材、家电等，在地产下滑周期，相关行业的公司都面临业绩下滑，但当下滑到一定程度后，落后企业会被清退，行业会进一步集中。比如原本有1000家水泥公司，当地产不行时，倒闭了900家，还剩100家公司，这时市面上水泥公司的产量本身就是刚好够用的，而一旦地产反转，并不需要翻转到上一个周期的22万平米开工面积，只需要从7万反转到10万，这就增加了接近50%的开工面积，就会导致水泥行业供给严重不足，水泥会快速涨价，供不应求，这又会带动水泥公司利润暴增，带动股价上涨。而即便房地产不翻转，因为现在行业已经到底部了，股价也下跌到该有的位置，跌无可跌，拿着也不会亏，加上国家也会有其他的基建项目开工，依然会用到水泥、建材，这也会不断增加企业的利润。只有这种下有保底，上有弹性的周期股，才可以在保住本金的同时，有机会获得超额收益。
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