从基本面看，物流是实体经济的血脉，连接生产与消费，仓储物流资产属于顺周期资产，经济冷暖直接反映在资产表现上。
仓储物流市场的变化轨迹：疫情前至2022年上半年持续上行，重点区域供不应求，高标仓租金稳步上涨；2022年下半年起进入调整期，体现为租金下降、空置率上升。当前全国平均空置率升至20%以上，平均租金较峰值下降20%左右，华东核心区域降幅达30%，新签租金降幅超50%。
上述调整的主要原因不在于需求端，而在于供给过剩。从需求端来看，与消费、生产、外贸相关的几个宏观指标以及社会物流总额，疫情以后总体上仍然是在增长的，只是速度变慢了，但是绝对量还在。长期来看，中国进出口贸易韧性及“十五五”扩内需政策，为行业提供长期支撑。从供给端来看，疫情前年供应量平均约400-500万平米，疫情后增至约900-1000万平米，当前高标仓存量（1-1.2亿平米）较疫情前近乎翻番。相同时段内，需求端增幅未匹配供给扩张，导致市场承压。
从交易面来看，仓储物流交易量近年呈下降态势，比基本面的下行滞后约1年，基本面的高点在2022年，交易量的高点在2023年。2023年后交易量急剧收窄，原因一是市场下行风险凸显、投资人趋于谨慎，二是美元加息导致外资退出。交易结构方面，越来越多的交易采用了期间和/或退出结构化安排，这都反映了资金风险偏好的减弱。
2024年三季度至今市场呈“加速下行”体感，体现在市场平均租金跌幅占市场高点以来的跌幅比例较大，核心原因是物流租约多为2-3年，2022-2023年供应高峰项目迎来首波租约到期，存量租约与新签租金差距较大。当前市场处于周期调整关键阶段，核心判断指标为“新签租金变化”（更能反映真实市场温度）。以苏州市场为例，租金从高点1.3元降至0.65-0.7元再向下的动力显著减弱，底部特征显现，目前国内多个区域有类似新签租金降幅急剧收窄的表现。
供给收缩信号明确：2023年下半年起，外资开发商、美元基金停止拿地，头部机构在建量减少，预计2026年供应量逐步下降，2027年或降至500万平米以下。叠加需求端长期支撑，供需格局有望修复，整体对赛道持“谨慎乐观”态度。 市场调整推动投资逻辑重构：2022年前以“积极配置、偏进攻型”为主，看重资产增值；2023年后转向“防御型配置”，核心关注现金流稳定性。
当前物流地产仍具配置价值，核心筛选标准有二：一是资产定价以新签租金为基准，规避高估风险；二是合作方具备优质租管能力、存量消化能力或自带稳定需求。交易端可采用价款分期支付模式降低风险，契合长期谨慎乐观判断。
四、核心行动指引：修炼内功、敬畏市场，积极投身REITs创新
谈及投资核心方向，臧崇晓提出三点指引：
核心是修炼内功：当前监管对私募基金管理人、保险资金要求提升，需扎实做好投研、风控、投后管理等基础工作，这是立足根本；
敬畏市场、适应变化：多层次REITs市场带来新机遇，传统不动产资产流动性增强后，需持续观察市场新特点、在实践中学习；
积极投身REITs创新：国寿资本已主动参与，包括深度参与公募REITs投资以及作为唯一险资代表参与首单产权类私募REITs项目，同时积极关注商业不动产REITs动态，后续将以谦虚心态向市场学习，推进投资实践。
