【阅读笔记】马江博·政经参考
2026年1月1日，权威的中央党刊《求是》杂志，发表了一篇特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，撰稿人是住建部政策研究中心副主任，
所以我们可以理解为这首先或者至少是代表了作为主管部门的住建部的看法。
一、文章的核心重点：缩短调整时间，熨平市场波动
首先，文章实事求是地指出：
我国房地产市场供求关系发生重大变化，导致房地产销售和价格出现较大幅度回落。
然后，文章提到了“我国房地产市场正在经历深度调整”。
文章很客观地指出：
无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。
不过，文章接着说，“基于房地产市场的这一新变化，有观点认为房地产在国民经济中的重要性下降了。显而易见，这种观点有失偏颇”，并列举了各种新需求。
接下来，就是核心重点，
文章说，对于当前的房地产市场的波动，要客观分析。
“一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间”；
“另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程”。
所以，文章说“新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间”。
注意，这里的关键词，是“需要时间”。
再接下来，就是整个文章最关键的一句话，
所以面对这个“需要时间”，
要“持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动。”
“缩短调整时间，熨平市场波动”是全文的核心，
就平缓周期来说，政策关注的重点，并不是一个东西最终下降的绝对值，而是它不能急速下跌，造成对经济的撕裂，核心目标是争取软着陆、避免硬着陆，背后是“时间换空间”的逻辑。
基于前面提到的房地产发展的种种现实，和“缩短调整时间，熨平市场波动”的关键目标，
我们可以认为这次文章的主旨，显然还是“止跌企稳”的目标。
因此，在当前的现实情况下，
“预期管理”成为在多重约束下最具操作性的政策选项。
文章的标题与全文一共多达11次提及“预期”两个字。
很显然，背后逻辑是对目前市场急跌和悲观情绪蔓延、成为阻碍市场出清与平稳过渡障碍的担心。
所以要通过权威发声，稳定市场情绪。
而这篇文章，本身也是预期管理的一部分。
二、房地产的具体办法
基于预期管理这个视角，
我们看接下来文章提到的三个具体要求或者说办法，就能明白很多。
1、是“保持政策力度”。
这时候就提到了市场热传的那句话“政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。
2、要“做好供给管理”。
供给端要严控增量，盘活存量，同时有序推动“好房子”建设。
就是一方面，别再盲目盖房子，
另一方面，有序而不是无序地多盖大家需要的好房子。
“有序”两个字，体现的还是供给审慎的态度。
3、是“加强信息和舆论引导”，“对于敏感性指标的发布要做好专家解读”。
其中最关键的是第一条，尤其是“政策要一次性给足”。
很多人据此认为，这代表中央会有大动作；
而中央未来大概率会有相关提振预期的新举措，尤其在公积金政策领域，此前2025年底召开的中央经济工作会议，罕见将“深化住房公积金制度改革”单独提及，随后的全国住建工作会议继续强调，这次的《求是》文章，也再次发文强调。
这里面还有一层逻辑值得关注，
就是在“一城一策”的大框架下，前面的三个要求，可能更多地也是针对地方政府的喊话。
而地方政府能做到什么程度，是一个有很多现实约束下的抉择，换句话说要因地制宜地落实。
【启发】
止跌企稳
无论未来中国房地产具体政策如何，“止跌企稳”显然才是现实目标，而不是“拉涨”。
事实上当文章明确房地产在经历“深度调整”这个大趋势时，
就不存在一些市场观点所说的“政策大反转”和后面的“房地产V型反转”了，
否则怎么能叫“深度调整”，应该是“浅度调整”了。
抓住了这个核心，以及“防御性窗口期”逻辑下“熨平市场波动”的大逻辑，
我们就能理解，
政策的目标在于“救交易、稳市场、防风险、促转型”，
而不是宣告重回“强刺激”的老路。
所以，
与其幻想政策刺激下的短期拉升，不如理性接受“逐步筑底、结构分化”的新常态。
慢慢来，比较快。
