中国物流地产发展全景（十五）

上接中国物流地产发展全景
（十四）一⑤

⑥核心特征-成本优化成效显著：是物流地产生态化转型的核心价值体现。依托国家物流枢纽的集聚效应，物流地产通过整合仓储、运输、配送等环节，大幅减少货物中转环节与空驶率，例如区域分拨中心的集中布局可降低跨区域运输成本超 15%；同时，智慧调度系统、自动化分拣设备等技术赋能，让单仓运营效率提升 30% 以上，人力与时间成本显著降低。这种 “集聚 + 技术” 的双重驱动，推动社会物流成本持续下行 ——2023 年中国社会物流总费用占 GDP 比重降至 13.7%，较 2018 年下降 1.5 个百分点。尽管与发达国家 10% 左右的水平仍有差距，但下降趋势清晰可见，而物流地产作为供应链基础设施的核心载体，正是这场成本优化变革的关键支撑力量，为制造业、零售业等行业降本增效提供了坚实保障。

⑦“物流地产 + 产业运营” 的协同优势
这一时期，市场竞争也从 “空间供给” 转向 “效率比拼”。通过枢纽集聚效应与技术赋能，社会物流成本持续下降，而 “物流地产 + 产业运营” 的协同模式，正是企业破局竞争的核心抓手。普洛斯推出 “普洛斯中国物流资产基金”，以 “开发 + 运营 + 基金管理” 的轻资产模式，将地产资源与资本运作、产业服务深度绑定，既实现资产高效流转，又通过运营端持续优化服务，显著提升 ROE；万科物流（后更名为 “万纬物流”）聚焦冷链细分领域，在布局专业冷链仓储空间的同时，配套温控管理、库存调配等产业运营服务，形成差异化竞争力，精准满足生鲜、医药等行业需求；京东物流则通过 “亚洲一号” 智能物流园网络，将物流地产的空间载体功能与电商产业的运营需求紧密结合，依托智能分拣、大数据调度等技术，将库存周转天数压缩至 30 天以内，大幅提升供应链效率，充分展现了 “物流地产 + 产业运营” 在资源整合、细分服务、效率升级上的多重协同优势。
此外，本土物流地产企业积极与地方产业带深度联动，聚焦汽车零部件、电子元器件等特色品类，量身打造定制化仓储及供应链解决方案，进一步强化 “地产空间 + 产业生态” 的融合黏性，为区域产业链供应链的韧性升级与效能提升注入了强劲动能。
（未完待续）