广西商业地产招商运营篇第一课:从“项目思维”到“资本思维”的认知重构

大家好，我是江龙，广西商业地产俱乐部副会长兼秘书长。今天，我们正式开启《广西商业地产招商运营》系列课程的第一课。

在过去的十年里，我见证了太多项目因“重开发、轻运营”而陷入困境，也看到了一批先行者通过资本运作与产业嫁接实现价值跃迁。作为身处中国—东盟自贸区前沿的广西，我们的商业地产正站在一个关键的转折点上。

今天的第一课，不讲具体招什么品牌，也不谈租金定价策略，我们要做一次“认知重构”——从“项目思维”转向“资本思维”。

一、打破“房东思维”：商业地产的本质是资本复利

很多开发商仍停留在“拿地—盖楼—出租—收租”的传统逻辑中。这种“房东思维”在存量时代已难以为继。真正的商业地产运营，本质是“资本运作+产业导入+资产管理”的复合体。

你要清楚，你手中的物业不是“存货”，而是“资产”。资产的价值不在于你建了多漂亮的外立面，而在于它能否持续产生现金流，能否被证券化（如REITs），能否通过运营提升实现估值倍增。

在广西，我们看到越来越多的商业项目开始尝试与产业基金合作，通过“前策定位+产业导入+资本退出”的闭环模式运作。这才是未来。

二、招商即“选婿”：匹配度大于品牌知名度

招商不是“谁给钱多就租给谁”，而是“谁最能带动人流、提升整体价值”就选谁。

在南宁、柳州、桂林等城市的核心商圈，单一品牌已无法满足消费者对“体验感”的需求。我们需要的是“品牌组合”——主力店、次主力店、特色业态的有机搭配。

我常讲：招商就像“选婿”，不仅要考察对方的经济实力（租金承受力），更要考察其品牌影响力、运营能力、与项目定位的契合度。一个不匹配的头部品牌，可能拖垮整个项目；而一个精准匹配的成长型品牌，可能成为项目的“流量引擎”。

三、运营前置：从“后期动作”变为“前期基因”

很多项目是“先建再想怎么运营”，结果建筑结构、动线设计、功能配套完全不支持后期运营。这是典型的“运营后置”陷阱。

真正的专业做法是“运营前置”——在项目拿地阶段，运营团队就应介入，参与定位、规划、设计。比如，是否预留了足够的卸货区？动线是否引导人流覆盖全场？公共空间是否支持市集、展演等活化活动？

在广西，我们看到一些文旅商业项目因缺乏运营前置思维，导致后期改造成本极高。记住：运营不是“修补”，而是“设计”。

四、产业赋能：商业与产业的深度融合

广西拥有独特的区位优势——面向东盟，背靠大西南。我们的商业地产不能只做“消费场所”，更要成为“产业平台”。

比如，依托中国—东盟博览会资源，打造“展贸一体化”项目；结合本地特色农业，建设“产地型供应链中心”；利用边境优势，发展“跨境消费枢纽”。

商业为产业提供场景，产业为商业注入内容。这种“商产融合”模式，已在崇左、凭祥等地初见成效——通过引进龙头企业，带动上下游配套，形成“以商引商、以产促商”的良性循环。

五、数据驱动：从“经验判断”走向“精准决策”

过去招商靠“拍脑袋”，现在要靠“数据”。消费者画像、人流热力图、品牌销售数据、竞品分析……这些都应成为我们决策的依据。

在数字化转型浪潮下，广西的商业地产项目应加快搭建“智慧招商系统”，实现从线索获取、客户管理、谈判跟进到签约落地的全流程数字化管理。

结语

各位同仁，广西商业地产的黄金时代尚未真正到来，但机会只留给有准备的人。

第一课的核心，是希望大家跳出“地产开发”的旧轨道，建立“资产管理”的新逻辑。招商不是终点，而是运营的起点；商业不是容器，而是生态。

下一期，我们将深入探讨《广西商业地产招商地图绘制与目标企业筛选策略》，敬请期待。

我是江龙，与各位共勉。

【作者简介】

江龙，金融与产业资本运作专家，广西商业地产俱乐部副会长兼秘书长，长期致力于推动广西商业地产的资本化、专业化、产业化发展。