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等赢了,二手房又降了!

2026-02-09 05:48:20

等赢了,二手房又降了!

过着过着，2023年过去了，2024年郑州楼市有怎样的变化？

最新一版的《郑州楼市全景图》1月刊来了。

意料之中的，年末特惠开始祭出，不少项目出现了大跌眼镜的特惠，比如8000元/㎡起的金科中原、10500元/㎡起的旭辉一江云著、10500元/㎡起的汇泉景悦城、12500元/㎡起的佳田未来新城、16000元/㎡起的银榕居……

比新房更难的是二手房，查询二手房交易平台的近期成交记录，有一个普遍现象。

调价次数多了，降价幅度大了，成交周期长了。

这背后真实反映了目前郑州二手房的压力巨大，想要卖出去，不得不降价。

于是出现了一些，不可思议的价格。

但对于有购房需求的人，这波二手房降价中，涌现了一些高性价比的项目，可以重点关注。

普罗旺世波特兰， 2019年成交均价18000元/㎡，近期成交均价12500元/㎡左右。

真是没想到，普罗旺世波特兰这波降得不忍直视，上半年看82㎡、88㎡两室还是16000元/㎡左右，不到一年已经有N套12500元/㎡左右成交了。

普罗旺世波特兰真的是不错的小区，普罗旺世大IP，丰富的社区配套、独特的社区文化、绿意的社区环境都是郑州比较出挑的。

普罗旺世波特兰最大的问题是房龄超过了十年，这两年金水北刚交付的小区进入二手房市场后走上下坡路，但12500元/㎡的价格在同价位段还是非常能打的，真的可以关注。

富田城九鼎公馆二号院，开盘14500元/㎡，近期成交均价13000元/㎡左右。

富田城九鼎公馆是过去的网红盘，凭借地铁4号线入户、东关小学、相对不错的产品设计一路高涨，三号院一度卖到了17000元/㎡。

富田城九鼎公馆二号院交付虽不如预期，但整体还不错，无奈大环境影响，龙湖熙上、信达未来公园等项目的冲击，区域整体价格下滑。

富田城九鼎公馆二号院二手房来到了13000元/㎡左右，其实性价比还不错，毕竟这两年的交付品质一年不如一年。

瀚宇天悦城一期，开盘16600元/㎡，近期成交均价16000元/㎡左右。

乍一看，瀚宇天悦城一期二手房跟开盘价差不了太多，但要注意整个金水北已经夯实了18000元/㎡，这种情况16000元/㎡的瀚宇天悦城一期性价比可不低。

瀚宇天悦城跟富田城九鼎公馆都是曾经的网红盘，瀚宇天悦城二期还卖到过20000元/㎡以上，整个项目是没什么问题的，反而是比较能打。

目前地铁4号线上盖、龙门实验学校宏泰校区、小有规模的时光里街区都已经呈现，放在金水北来看，除了产品稍有逊色，其他的都不错，16000元/㎡左右淘淘瀚宇天悦城一期的二手房是个不错的选择。

亚星锦绣山河玉畅园，2020年成交均价12500元/㎡，近期成交均价10000元/㎡左右。

亚星锦绣山河这两年卖得非常好，小区域成熟、开发商稳定、学区配套还不错，不少的刚需购房者上车了亚星锦绣山河，其实亚星锦绣山河的二手房性价比更高，比如亚星锦绣山河玉畅园。

玉畅园有整个亚星锦绣山河项目非常核心的地段，东侧是郑州实验外国语学校，北侧是二七区政通小学南校区，出门就是亚星淘气堡新天地商业，区域配套丰富，小界面还不错，品质中规中矩。

目前亚星锦绣山河大二期整体均价在12000元/㎡以上，如果资金预算不足，完全可以考虑亚星锦绣山河玉畅园的二手房。

新里卢浮宫馆一期，2019年成交均价20000元/㎡，近期成交均价14000元/㎡。

新里卢浮公馆有段时间一直是高铁商务区的上车门槛，但均价远在金水北、老经开等板块之上，近两年随着大环境、房龄呈下滑趋势。

一期是新里卢浮公馆最好的一期，二三期临陇海路高架，且人车不分流，一期整改之后达成了人车分流，整体品质上了一个档次，再加上本身的绿化不错，居住舒适度是比较高的。

唯一的缺陷是新里卢浮公馆一期的北边离洛阳骨科医院近，租户比较多，居住人口有一些杂乱。

目前新里卢浮公馆一期二手房14000元/㎡左右的价格，比金水北、老经开等一些都要低，性价比凸显，毕竟是高铁商务区，区域的通勤便捷程度、租金收益高上不少，高铁商务区的白领们可以关注下。

其实郑州楼市一直在横盘阴跌的状态中，新房的特惠有些波澜不惊，反倒是某些二手房的降价让人破防。

特别是年末，卖家卷生卷死，出现了一大批性价比小区。

提醒一下，请放弃非自住、非学区需求性购房。

管住自己的手，日后绝不后悔。

但，如果有购房需求，刚需自住、学区需求、改善置换等等，二手房可以关注，比如上面提到普罗旺世波特兰、富田城九鼎公馆二期、瀚宇天悦城一期、亚星锦绣山河玉畅园、新里卢浮公馆一期等。

至于其他的小区如何选，给四个建议。

【一】地段、学区、物业、品质、地铁，至少要占到其中两项。

郑州远郊到近郊到四环，新房都在打折，地段过于差的地方新房都卖不动，二手房捡漏铁定是不适合的。

过往的经验来看，学区、物业、品质是保值的关键，自住舒适度有保证。

刚需买房，确实预算紧张，但地段、学区、物业、品质、地铁，至少要占到其中两项。

【二】关注过往的二手房销量，选择流通性好的小区。

流通性好的小区，一般都经过了市场的验证，有特定的配套资源，自身价值是被市场认可的，等于别人变相挑拣过了一波。

关键是房子卖出去才是现金流，未来不可预估的情况下，可能有二次出手的情况，流通性非常重要。

【三】关注投资占比大的小区、板块，更容易捡漏。

越是投资占比大的小区、板块，越易出现业主急需套现周转、心态绷不住的让步情况，越是有大幅的降价空间。

同时，这样的小区法拍房出现的概率极大，大量的法拍房容易拉低小区均价，更容易捡漏。

需要注意的是，其板块、区域可能还不够成熟，自住需谨慎。

【四】除非有学区，否则不买小户型。

观察这几年的二手房市场，一室两室小户型是降价最夸张的。

没有学区、占名额是其一，小户型多的小区相对混乱、品质难出众是其二，最关键是住上几年房子就老了，难再被接盘，建议放弃。

PS：关于《郑州楼市全景图》1月刊的更新内容，不再解读，可以自行领取查看。

电子版还是老样子，两种领取方式。

【1】扫描下面的二维码添加企业微信，发给你，可自行下载、保存。

【2】如已加入米宅郑州买房社、找笋等米宅系社群，可直接联系米宅工作人员领取。

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