房地产隐形救市已启动!
- 2026-02-09 06:36:46
2026年伊始，房地产市场已然悄然启动了复苏与调控并行的策略。
与过往那种高调、大张旗鼓的救市举措截然不同，此次政策调整采取了更为细腻、潜移默化的方式，逐步放宽了房地产领域的多项限制性措施。
自去年12月下旬起，一系列针对房地产市场的政策便陆续浮出水面。具体而言，12月30日，个人住房增值税政策迎来调整：个人若出售购买未满两年的住房，将按3%的税率全额缴纳增值税；而购买满两年的住房在出售时，则可免征增值税。这一政策调整有效降低了房屋交易过程中的摩擦成本，特别是针对两年内房产的增值税减免，显著提升了住房的市场流动性。
紧接着，1月14日，三部门联合发布公告，宣布延续居民换购住房的个税优惠政策。即，若居民在一年内完成房屋出售与再购买，其在出售房屋时所缴纳的个税将享受退税优惠。
仅隔一日，即1月15日，多个相关部门共同举办新闻发布会，再次对房地产政策进行重大调整。其中，商业用房的首付比例被下调至30%，此举旨在助力商办市场去库存化进程。
而近期，市场又流传出关于公积金政策可能迎来重大改革的消息。实际上，早在一个多月前的中央经济工作会议上，深化公积金改革的议题已被提出。1月8日，《人民日报》发表题为《中央“点名”住房公积金，释放什么信号》的文章，进一步揭示了公积金改革可能涉及的多个方面，包括提升公积金贷款额度、拓宽公积金使用范围、将灵活就业群体纳入公积金制度保障范畴，以及健全异地协同机制等。
此外，货币政策层面亦存在调整空间。据分析，2026年仍有降准降息的可能性。若进一步降息，预计将有更多城市的房贷利率步入“2”时代。
综上所述，2026年开年以来，房地产市场迎来了一系列利好政策。从这些政策的出台不难看出，此次救市行动与以往大相径庭。它不再仅仅聚焦于“救市”二字，而是通过一系列松绑措施，对房地产市场进行更为深入、制度性的调整与优化。在新的经济周期背景下，应构建房地产行业框架性的政策宽松体系。具体而言，需从长期视角出发，实施降低购房首付比例、优化贷款利率结构、放宽购房资格审核标准以及减少房产交易过程中的摩擦成本等一系列措施，以促进住房市场的健康发展。
回顾本轮房地产市场调控政策的调整，其基调早在1月1日《求是》杂志发表的重要文章中便已奠定。该文章被业界视为2026年房地产市场新一轮调控政策启动的信号。从政策调控的视角分析，该文明确指出了2026年政策调控的关键方向：
首要任务是维持政策调控的力度与连续性，确保政策措施一次性到位，全面取消不必要的限制性政策。近期，相关政策已逐步落地实施，预计至2026年，房地产市场的政策束缚将进一步减轻。
其次，优化房地产市场供给结构。具体措施包括控制新增土地供应、盘活存量房产资源，并鼓励将存量商品房转化为保障性住房等，以满足不同层次的住房需求。
再者，加强房地产市场信息与舆论的引导，以稳定市场预期，增强市场信心。
上述三点构成了2026年房地产市场调控政策的主基调。在全国住房城乡建设工作会议上，相关领导在报告中明确指出，2026年房地产行业的重点工作之一是推进城市更新专项计划，而稳定房地产市场则位列其次。值得注意的是，在稳定市场方面，报告更侧重于构建房地产新周期的长效机制，而非直接针对房价进行干预。
这一政策导向的转变，标志着房地产市场调控思路的深刻变革。政策制定者不再局限于短期房价调控，而是将房地产市场置于宏观经济周期的大背景下，进行框架性与结构性的调整。尽管这种方式无法迅速实现房地产市场的止跌回稳，但它致力于从根本上解决房地产市场存在的问题。
这如同治疗疾病一般，需从病根入手。当病根中的炎症得到消除，身体机能逐渐恢复，发热等表面症状自然会随之消退。房价的波动，正是房地产市场问题的表面现象。
根据国家统计局最新公布的数据，12月份全国70个大中城市的二手房价仍呈现下行调整态势。其中，北京、上海、深圳和广州等四大一线城市亦不例外。根据最新市场监测数据显示，北京12月份房价环比指数录得98.7，较上月回落1.3个百分点。同期上海、深圳、广州等一线城市虽保持1%以内的价格跌幅，但市场仍未显现企稳迹象。作为全国房地产市场的风向标，一线城市释放的持续下行信号仍不容乐观。
从投资端观察，2025年全国房地产开发投资同比增速为-17.2%，较2024年-10.6%的降幅进一步扩大。这表明本轮行业调整的深度与强度均不低于上年度，市场仍处于深度调整周期。
销售数据呈现结构性分化特征。2025年新建商品住宅销售面积达88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%。对比2024年销售面积12.9%、销售额17.1%的降幅，新房市场呈现边际改善态势。这种量价关系的动态变化，暗示市场可能正在接近阶段性拐点。
值得关注的是，当前市场呈现显著的结构性特征。新房市场因产品迭代升级形成的竞争优势，导致其与二手房市场形成明显分化。这种分化体现在：新一代住宅产品通过建筑科技、社区配套等维度提升，形成对存量房源的替代效应，客观上分流了部分改善型需求。因此，新房市场的企稳信号尚不能直接推导至二手房领域。
二手房市场近期出现值得关注的边际变化。根据冰山指数监测，截至1月18日，冰山100指数连续三周呈现跌幅收窄态势。实地调研显示，进入1月以来，业主挂牌价格预期出现微妙转变，部分区域出现价格企稳现象。这与2024年三季度以价换量阶段形成鲜明对比，当时新挂牌房源价格普遍低于前序成交价5%-8%。
这种结构性改善虽不能视为行业全面回暖的信号，但确实反映出市场在深度调整后，正在某些细分领域酝酿新的平衡。后续需持续观察二手房市场的量价关系、挂牌周期等关键指标，以判断市场是否真正完成筑底过程。当前市场仍需保持审慎观察，任何结论性判断都为时尚早。在当前二手房市场中，部分降价幅度较大的二手住宅小区，其成交价格已逐渐趋于稳定，并形成了一个特定的价格区间。
这一现象标志着二手房市场正呈现出一种新的发展态势。
倘若此态势持续扩展，业主方面将不再倾向于大幅降价出售，同时，急于抛售房产的业主数量也将显著减少。这一变化将导致二手房市场在供给端逐渐失去平衡，天平向某一方向倾斜。
随着时间的推移，这种局部的稳定现象将逐渐扩展至更广泛的区域，进而推动整个二手房市场的成交量和价格走向稳定。
据趋势动物发布的数据显示，全国房产的租金收益率已攀升至2.1%。而在部分城市，如乌鲁木齐，租金收益率更是高达3.6%。
这一收益率水平已超越了市面上绝大多数的无风险理财产品，表明从租售比的角度来看，全国二手房市场正逐步逼近一个关键的转折点。
当二手房市场停止下跌趋势，并达到这一转折点时，房地产市场将真正实现触底。
综合当前市场形势与数据分析，2026年极有可能成为见证房地产市场触底的重要时间节点。
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