地产大拐点确认?

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最近两天，清仓黄金的李蓓总频繁喊出了”地产十年大周期“拐点确认。

不过李蓓总看好地产也不是一天两天了。早在2023年，就曾公开表示地产板块面临”10年一遇的机会“。

半夏投资李蓓：关于地产的再讨论

而最近则是”非常大的把握确认“拐点”基本上已经确定“。

简单总结李蓓总的逻辑：总需求企稳、新房供应下降、二手房的需求上升（近两周成交量同比40%）、二手房供应开始下降、二手房价格跌幅收窄。

另外，昨天有则消息：多家房企：目前已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。

所以无论从短期数据来看，还是政策端的风向，地产板块确实好起来了。

只不过长期而言，地产行业对于宏观经济来说，是否还会像之前那么重要？或者说，是否还允许地产像之前那么“重”？

另外卖方的分析，更客观理性。

【华泰地产】港股地产股大涨背后

近期香港本地股和内房股轮番修复，以新鸿基等为代表的香港本地龙头创历史新高，内房股今天也有明显修复，背后我们认为存在以下因素：

1、核心城市二手房市场量价边际改善

26年第二、三周，重点10城二手房带看量均达到18万组以上，较12月平均增长8%，同比分别增长18%、52%；中介成交数量周均达到8000套，较12月平均增长17%，同比分别增长21%、53%。备案角度，1月1-25日22城二手房备案面积同比-2%（上半月-19%）。此外，一线城市房价在26年前三周环比分别为-0.07%、-0.04%、持平，较12月周均下跌0.15%有明显改善。

2、政策彰显对行业呵护，提振参与者市场信心

据财联社，多家房企相关人士表示目前其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标。同时市场也关注更多政策边际走向。

3、万科债务风险缓释

近期万科在化解短期债务压力方面取得实质性进展，三笔合计约68亿元人民币债券的展期议案均获债券持有人通过，并加入了部分本金提前兑付、增信措施等安排，同时其第一大股东深铁集团提供不超过23.6亿元专项借款用于支持偿债，使万科暂时摆脱债务压力。

4、南向资金或加速流入助推股价表现

截至1月27日，Wind香港房地产Ⅱ指数单日净买入达到5亿元，行业排名3/36，单周净买入约22亿元，行业排名3/36，仅次于硬件设备、石油石化。个股层面，多个头部开发商及中介港股通持股数大涨，与1月16日相比，贝壳、华润置地、中国海外发展、中海宏洋、绿城中国、中国金茂港股通持股数分别增长4.7%、2.7%、6.0%、3.9%、1.9%、0.8%。

我们认为香港本地股修复主要由于香港市场正在经历复苏（量价齐升），具备基本面支撑，而内房股可能更多是资金和风格驱动，当前恒生指数资金持续流入，创四年新高，内房股由于低估值且预期边际改善吸引资金流入，但持续行仍需关注春节后成交量持续性以及政策空间。

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