中企出海迈入“产城协同”时代 物流地产成海外投资新热点

近年来，随着全球经济格局深刻调整，“出海”正成为中国企业的“必修课”。

据房地产顾问服务公司莱坊相关报告，2025年前三季度，中国全行业对外直接投资流量达1289.3亿美元，同比增长3.6%。其中，非金融类直接投资1107.4亿美元，占比超85%，实体产业出海主导地位突出。截至2025年6月末，中国对外直接投资存量达3.35万亿美元。此外，2024年，中国上市公司的海外收入突破10万亿元，占总收入的比重达到13.8%。

在中国企业海外收入占比提升的同时，各行业出海模式也在发生深刻变化。莱坊董事及上海及北京研究及咨询部主管杨悦晨（Regina Yang）表示，从宏观层面看，产业结构升级和政策导向推动了新一轮“出海潮”。高技术、绿色能源、数字经济等新兴领域成为投资亮点。

随着上述新兴领域发展，物流地产、产业园区等成为了地产出海的核心赛道。

攀高全球价值链

莱坊相关数据显示，在2024年中国对外直接投资中，批发零售、租赁商务服务、制造、金融、采矿五大领域合计占比83.8%。其中，制造业投资375.4亿美元，同比增长37.3%；信息传输、软件和信息技术服务业投资同比大幅增长205.5%，达69.7亿美元；包括电力热力在内的绿色低碳领域投资增长23.4%。

按区域来看，“一带一路”与RCEP（《区域全面经济伙伴关系协定》）国家成核心阵地。其中，东南亚地区凭借制造业转移需求成为核心板块，印度尼西亚、泰国并购活跃。2024年，东盟10国吸引中国非金融类直接投资达343.6亿美元，创历史新高。

在欧洲，企业出海则以技术合作为导向，匈牙利连续3年成为中国在欧州的最大投资目的地；拉美地区在矿产、新能源领域潜力凸显。在“一带一路”共建国方面，2025年前三季度，中国对共建国并购金额达124亿美元，同比大幅增长84%，占中企海外并购总额的42%。

杨悦晨表示，中国企业在全球价值链中的布局不断向高端延伸。“建议企业在海外布局时充分评估区域经济趋势与政策红利，灵活应对市场供需变化，强化合规管理与本地化运营能力。”

具体来看，高科技、能源矿产、汽车、金融科技等行业企业核心出海模式各异。其中，汽车企业偏向本地化生产辐射区域，产业链条协同出海；高科技企业则倾向于搭建多区域制造网络，跨境并购补充技术。

对此，莱坊方面分析认为，应当在出海方面部署包括合规、生态共建、供应链韧性等关键策略体系。“企业应当建立覆盖数据安全、外资审查的多维度合规体系，提前识别目标国政策风险；构建全球合作伙伴、东道国企业、本地社区四位一体互惠生态；采用‘近岸+离岸’结合布局，分散生产物流节点，保障核心原材料稳定供应。”

莱坊方面表示，企业还应当坚持品牌升级策略，从“性价比标签”向“技术品牌+文化认同”转型，提升全球溢价能力；同时，充分利用工业互联网、人工智能优化海外运营效率，实现全链路数字化管理。

地产出海需求转向

在中国企业加速出海背景下，海外地产布局也开始转向，从传统开发转向产业协同型载体，聚焦物流仓储、工业园区、商业综合体三大赛道。

围绕企业出海需求，海外地产布局的核心逻辑在于：配套产业链出海，为制造业、新能源企业提供工业厂房与仓储设施，如东南亚新能源产业园；绑定消费市场，在人口密集、经济增长快的城市布局商业物业；服务跨境商务，在金融中心城市设立区域总部办公楼。

“2026年，中国企业全球化进程加速，写字楼市场正经历深刻变革。企业在海外选址时，越来越重视区域产业集聚效应与经济发展潜力，灵活租赁条款和ESG标准成为新常态。”莱坊华北和华东区董事总经理黄蔚表示，企业对办公空间的需求更趋理性，注重资产保值与运营效率。未来，绿色认证和可持续发展将成为提升项目竞争力的关键。

“物流地产和产业园区是中国企业出海的核心赛道。”在莱坊高级董事及上海工业物业服务部主管郑卫华看来，龙头制造企业通过“生产+配套”一体化布局，联合地产开发商在海外共建标准厂房和仓储物流中心，有效提升供应链韧性。搭建多区域供应链网络，不仅分散了风险，也增强了企业全球资源配置能力和市场响应速度。

据介绍，人工智能、新能源、生物医药、电动汽车、半导体、数字金融等新兴行业并购机会突出。新能源产业配套地产、跨境电商物流地产、智慧城市配套物业等领域将成为投资热点。

不过，莱坊相关报告指出，地产出海仍面临诸多挑战。例如，海外地产资源与国内需求不匹配，租赁模式差异大，地缘政策变动频繁，供应链与地产布局协同难度高。

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