“三道红线”的始末与房地产的未来
今天看到消息，说始于2020年的对房地产企业融资监管的“三道红线”已经在实际中不再执行。看到这个消息第一反应是有点奇怪，就是执行也没有意义了 - 因为除了那几家央企，基本上这个行业内没有哪个企业没有越过红线。三道红线简言之就是设定三个杠杆率指标，再把企业据此分为369等，以此判定能否获得或者获得多少银行贷款。高杠杆高周转的行业运作无疑存在巨大风险，但这个政策直接把全行业拉爆了。三道红线限制了开发商获得外部融资之后，开发商很快就感受到了资金紧张，有些项目开发资金（贷款）不到位，不能按时交房。各地政府一看，这个潜在的社会风险太大，迅速出台预售资金监管的办法，也就是说一个项目的预售款地方政府监管，只能用于该项目的工程支付。这下子断掉了开发商内部的资金流，项目之间不能互救。所以我们的调控都是手术刀级别的 - 极其精准打击，确实厉害。内外部的资金都受限，那对一个企业的后果可想而知。一个盖子三个杯子当然有问题，但突然把盖子拿掉也不是解决问题的办法，也许可以慢慢的逐步减少杯子（逐步限制企业扩张）？这个行业和产业链在2019年贡献了40%的财政收入和25%的GDP增长率，连同上下游雇佣人数超过6000万（主要是青年），是中产和富裕阶层最喜欢的信托投资最大的底层资产。房地产对供应端的调控忽视了对需求的冲击：大规模失业以及信托爆雷对年轻人和中产的打击巨大，自然传导到需求端 - 买房能力和意愿大幅度下降，反过来冲击供给端 -房子卖不出，开发商资金更加紧张，更多的企业被推到红线上。如此恶性循环。需求端的萎缩自然影响二手房市场，房价下跌卖不出再下跌。一直以来持有住房建立的财富效应消失，所有人都捂紧钱袋子，不消费或者消费降级。消极消费蔓延到各行各业，于是“卷”成为常态，通缩不离不弃。所以后续的各种刺激买房或者救市的政策，都几乎激不起什么水花 - 原动力缺失，松绑打兴奋剂也动不了了。边际上看新建住房可能并不存在严重的供过于求的问题（毕竟有实力有意愿拿地的开发商有限了），哪怕在生育率严重下降的情况下：住房的需求天然就带有很强的投资属性，就是所谓“刚需”也包括了住房升级。因此，人口问题对住房的影响主要体现在结构上：低线城市房价可能再跌跌1-2年到底后也就趴那了，但一线和强二线的需求和房价都有上升空间。因此，何时触底何时回升，这个要取决于整体经济的回暖，回复购房的原动力。房地产的自身是解决不了自己的问题的。
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