投资性房地产的一生(4):当会计政策,成为救命的财技

写在前面：大家可能都看过王刚老师主持的《天下收藏》，里面上台鉴宝的藏家，手里宝贝一个比一个刺激。 

假设有个藏家手里有一个祖传的瓷瓶，本来以为不值钱，平时把它放在家里插鸡毛掸子、腌咸菜，当个日用品使用。

随着时间的推移，釉色磨损，光泽度会下降，出现了折旧。在账本上，这就是个越来越不值钱的旧物件（成本模式）。

但如果这藏家决定去碰碰运气，把它洗刷干净，放到节目组的鉴宝台，它的身份就摇身一变，成了藏品。这时候，瓶子有没有磨损已经不重要了，重要的是台下的专家和买家觉得它值多少钱。

只要锤子没敲下去，专家估价500万，藏家身价就涨了500万；估价1个亿，藏家账面上就赚了1个亿。

这就是公允价值模式的诱惑：资产已经乘风起，扶摇直上九万里。

先说节流。按照准则，后续采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。

真是意外之喜，原本每年要扣掉几千万的折旧费用，这下没了。

费用少了，利润自然就多了。对报表的贡献，卖1000万件衬衫怕是也做不到。

这是实打实的快钱，也是财务的魔术。

第二招是开源。这个比不用折旧对报表的影响更狠。

上市公司一般都有业绩压力，在房地产下行，击穿成本价的情况下选用公允价值模式的极少。除非要跟利润过不去。

因为公允价值模式一旦选用，无论市场涨跌都必须持续使用。因此，在初始选择时，管理层会极其谨慎，下行周期中自然很少主动选用。

可不能赔了夫人又折兵。

大多是现在的市场价比成本价高、且房地产处在上行趋势的情况下才选择采用公允价值模式计量。

比如年初这楼值1个亿，年底评估值1.2亿。 

这多出来的2000万，虽然没卖，但在报表上，它直接变成了当期利润（公允价值变动损益）。分录如下：

借：投资性房地产——公允价值变动

 贷：公允价值变动损益

尤其是那些主营业务不行，得靠着几套房子撑场面的情况下。

只要房价还在涨，利润就能源源不断。这可比辛辛苦苦做实业爽多了。

注意了选择公允价值模式没有回头路： 企业可以从“成本模式”转为“公允价值模式”，但绝不允许由“公允价值模式”转回“成本模式”。

吃了甜头，也得相应承担苦头。

A股的历史上从来不缺依靠房地产公允价值逆天改命的故事。

故事的主角叫南京X天，这是一家大型通信设备生产骨干企业，十几年前在商务视频电话领域成绩不错，模具制作水平也是响当当的，一家正儿八经的高科技通信设备制造商。

但到了2016年，因为连续两年亏损，被挂上了*ST的退市预警。

披星戴帽了。又要年底了，要是再不扭亏为盈，后面就有被踢出股市的风险。 

全公司上下几千人拼了老命干了一年，主营业务依然是个大窟窿。咋办呢？

公司还有房子呀！有两套2004年置办的房子，本意是方便该公司在京营销、工程牛马办公用的。

没想到当初的无心之举，能在12年后拯救上市公司。

当时买的时候，两套房产账面价值还剩129.74万元。后面被划为市重点小学本部学区房。后续评估值为2272.62万元，增值率1651.68%。

评估完后没多久，价格还在涨。本来八万多，后来快10万了。

如果以当时市价10万价格卖出，将赚个2600多万。那么不但上半年的亏损将被抹平，保壳的成功几率也会大大增加。

真是一个让实业家听了沉默、炒房客听了流泪的段子。 

后来可能是因为保壳成功，该出售计划没有了下文。