随着春节临近，各大互联网巨头在AI赛道上纷纷“壕掷万金”。昨天，腾讯“元宝”豪撒10亿元红包掀起全民狂欢；过几天，阿里“千问”也预备投入30亿点燃热度。很多人感叹，科技行业正以“红包大战”般的磅礴气势，接过昔日房地产行业引领经济增长、激发全民关注的角色。
然而，科技“红包”点燃的是对未来的畅想，而众多家庭的资产负债表、广泛就业的基本盘、以及大众消费信心的压舱石，仍与房地产的走势深度绑定。这场牵动广泛的调整究竟行至何处、何时见底，不仅是一个行业问题，更是关乎经济基本面与民生获得感的核心现实。
近日，我在《三联生活周刊》上读到一篇专家访谈。该刊于2026年1月上旬专访了国际知名投行摩根士丹利中国首席经济学家邢自强，他在访谈中围绕中国经济现状展开全方位解析，并对房地产行业的发展趋势作出研判。其中的观点，让人对2026年房地产市场的走向，有了更系统、也更清醒的认知。
邢自强指出，判断房地产调整是否接近尾声，需结合国际规律与中国国情两方面来看。
从国际经验来看，历史上经历过房地产大幅波动的经济体，例如美国、爱尔兰、西班牙等，通常在下跌进入第七年左右逐渐企稳。中国房地产市场自2021年开始进入调整，目前已进入第五年。若参照这一规律，调整阶段可能已接近后期，或许还需一至两年时间见底。
然而，中国自身情况也需纳入考量。一方面，从库存角度看，2016年至2020年间房地产供给增长较快，目前仍处于消化存量阶段。测算显示，大中城市现有库存去化还需两年多，较正常周期多出一年以上。换言之，即便暂停新建，仅消化现有库存，也需一年半左右才能使库存回归正常水平。
另一方面，也可参考租金回报率与按揭利率的关系。例如香港楼市近期渐趋稳定，就与其一系列政策调整有关：包括取消为抑制投机而实施的“辣招”（额外印花税），以及随着美联储降息，香港利率同步下调约100个基点。这些因素使租金回报率与按揭利率逐步接近，甚至出现月供低于租金的情况，从而支撑市场回稳。
相比之下，内地大部分城市租金回报率仍普遍低于2%，而按揭利率多在3%以上，显示市场调整尚未完全到位。若要加速这一过程，大幅降息是国际常见做法，可通过降低按揭成本促使租金回报与信贷成本更快平衡。但中国也需兼顾金融稳定，大幅压缩利差可能影响银行盈利与稳健性，因此降息空间受到一定制约。
无论是从库存去化周期，还是从租金回报与按揭利率的对比来看，房地产市场可能仍需一至两年才能进入稳定阶段。但邢自强也强调，政策力度仍是关键变量。若能在人口流入较多的城市加大存量收储、转化为保障房，或通过贴息等方式降低购房成本，则调整进程有可能缩短。
房地产在各国均为重要经济组成部分。即便如日本经历长期调整，房地产投资仍占GDP约6%–7%。在中国，房地产持续下行会影响建筑、零售、家装等相关行业与就业，同时因房产在居民财富中占比高，其价格波动也会抑制消费信心。当前尽管科技创新与先进制造业发展迅速，仍难以完全抵消房地产调整对就业、收入预期及消费带来的影响。
因此，邢自强总结认为，房地产止跌回稳是提振消费与经济的重要前提，而单靠新兴科技行业，尚不足以弥补传统经济领域下行所带来的全面影响。
读了专家的专访，结论一言以蔽之：AI可以造梦，但房地产依然托底。在转型的路口，我们既需要仰望AI星空的“红包”，也不能忽略脚下这片仍需时间夯实的地基。
所以，路还长，地产人，请继续在场。
