北京二手房现状 + 预判看完不踩坑
- 2026-02-03 00:06:00
北京二手房现状 + 预判🔥看完不踩坑
刚扒完北京二手房最新数据📊 从全市均价到海淀核心区，从周度成交到库存，刚需、改善党直接码住！
📍 全市核心数据
当前均价：4.04 万 /㎡，环比 + 1.5%，同比 - 22.9%
历史高点：2023 年 1 月达 6.87 万 /㎡，当前较高点跌 41.2%
成交量：1 月成交 8919 套，较去年同期上涨超 50%，周度成交稳定在 1700-2100 套区间
🔥 海淀核心区：回暖信号最强
参考均价：62009 元 /㎡，环比 + 3.2%，
同比 - 16.8%
库存与成交：在售库存 15315 套，90 天成交 2396 套，去化周期约 7 个月
总价结构：200-600 万刚需 / 刚改房源是成交主力，占比超 60%，市场需求明确
🔍 市场现状总结
✅ 价格端：全市均价触底企稳，核心区（如海淀）率先微涨，同比仍处低位，买方议价空间充足
✅ 成交端：成交量持续回升，刚需盘去化快，改善盘逐步跟进，市场信心修复中
✅ 供需端：库存高位但去化提速，优质房源（地铁 / 学区 / 次新）流动性明显优于普通房源
🚀 后期发展预判（2026 全年）
1. 短期（1-3 个月）：小阳春确定
价格：核心区横盘微涨，非核心区止跌企稳，整体涨幅≤3%
成交：春节后刚需集中释放，3 月或迎成交小高峰，月成交有望破万
机会：刚需可重点关注 200-600 万地铁盘，议价空间 1%-3%，适合捡漏
2. 中期（3-6 个月）：改善接力，分化加剧
价格：海淀、西城等核心区价格稳步回升，非核心区跟随上涨但幅度有限
成交：改善型房源（600-1200 万）成交占比提升，学区房热度回归
趋势：“核心区涨、郊区稳” 成主流，房龄新、配套全的次新房成硬通货
3. 长期（全年）：政策托底，温和复苏
政策：若降首付、降利率等利好落地，市场复苏节奏将加快
价格：全年整体涨幅预计 3%-5%，核心区或达 5%-8%，难现 2021 年暴涨行情
格局：从 “普涨普跌” 转向 “品质分化”，稀缺优质资产抗跌性凸显
💡 买房人行动指南
刚需党：现在到 3 月是最佳窗口期，优先选核心区小户型、地铁盘
改善党：3-4 月入手更稳妥，重点盯次新房、学区房，避开老破大
投资党：谨慎入场，聚焦海淀、西城核心稀缺房源，长期持有为主
#二手房市场
