投资性房地产的一生(5):红蓝药丸的抉择,没有回头路的单行道

写在前面：在电影《黑客帝国》中，墨菲斯向尼奥伸出了两只手，掌心里放着两颗药丸。

蓝药丸：如果你下它，故事就此结束。你会在自家的床上醒来，继续过着安稳的日子。

红药丸：如果你吞下它，欢迎来到真实世界。墨菲斯会带你看到世界的真相——像一只鼹鼠去一个与世隔绝的地下，提心吊胆的亡命天涯，地下还随时可能冒出来一些十八爪机械章鱼见谁秒谁，没人知道这样东躲西藏的日子还需要多久。

很多上市公司像尼奥一样，为了追求更高的估值、更漂亮的利润，毅然决然地选择了吞下红药丸（由成本模式转为公允价值模式）。

电影里有个反派——赛弗。 赛弗后悔了。他受不了真实世界的寒冷和糟糕的伙食（房价下跌、利润亏损），他想回到虚幻的母体里去当个有钱人，去吃那块美味多汁的牛排。

然而有些门，一旦跨过去，就没有回头路。可以选择从虚幻醒来面对真实，但再也没法因为真实世界太痛苦，就装作失忆躲回虚幻。

投资性房地产转换主要有两种。一是成本模式的固定资产转为成本模式的投资性房地产。

就像是左手倒右手，金额不变，折旧照提。

分录如下：

借：投资性房地产

 贷：固定资产

这种操作，会计师连眼皮都不会抬一下，股市也连个水花都砸不出来。纯粹是科目间的平移，单调，枯燥，且乏味。

真正的骚操作，是按成本计价的破楼，变成一个按市价计价的金矿。也就是非投资性房地产 -> 公允价值模式的投资性房地产。

还记得上篇的那个例子不？

公司有两套2004年置办的房子，当时买的时候，两套房产账面价值还剩130万元。后面被划为学区房。后续评估值为2300万元，增值率1700%。

老板一看两眼放光：“转！给我转！按2300万入账！” 

这时候，新的身价（2300万）-旧的身价（130万） = 2170万。

现在问题来了，这2170万算不算利润？

老板当然是希望进利润表啊！要体现在年报里！要让全世界知道我有钱！

然而因为这样的老板太多了，会计准则不让进利润。

如果业绩不好，就转个几套房子，还开啥公司，改行变魔术算了。风气不好，队伍也不好带。

所以，准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益（其他综合收益）。

所以这个案例在转换当时并不能计入利润。但是不能计入利润，不代表这件事干的就没意义——它还可以提供净资产支持，美化资产负债表。

说下什么是其他综合收益。它的定义是指企业根据相关会计准则的规定未在当期损益中确认的各项利得和损失。

太深奥，看了之后脑瓜子还是嗡嗡的。

在这里，其他综合收益像是一个封印，它不是利润，不能用来分红，不能用来吹牛逼说今年业绩增长了多少，也不能拿来发年终奖。

因为既然你没卖，钱没落袋，那就不算真本事。先给我憋着，别动花掉它的歪脑筋。放在其他综合收益里，正合适。

这个封印要一直等到该项投资性房地产被处置（卖掉或报废）时，才能解封，转入当期损益。

成本模式的固定资产转为公允价值模式的投资性房地产后，持有期间公允价值上涨怎么办？

很简单涨跌幅度正常计入公允价值变动损益就行。分录如下：

借：投资性房地产——公允价值变动 （上涨的金额）

贷：公允价值变动损益 （上涨的金额）

都已经公允价值模式了，转换之后价值的波动当然直接反映在当期利润表中。转换的时候有保护期（超额差计入其他综合收益），转换之后，就得真正开始在“真实世界”里随市场颠簸的旅程了。