南宁身边“卑微”的二手房业主

老一辈经常教导我们，越努力越幸运。

但这句话现在失灵了：但凡你前几年上进努力一些，现在都负债累累。

在经济转型与资产周期转折下，很多南宁人正在上演这样的困境。尤其是那些正在卖房的二手房业主们，谁还不是亏个三四十万甚至上百万呢？

身边“卑微”的二手房业主

“现在已经贴着小区最低成交价挂出去了，买家只要敢开价我就敢卖。”

说起自己卖房经历，中年人老李已经完全没了脾气。

老李去年5月将自己位于五象湖的房子挂出去。2023年，老李去看房，刚进售楼部没几个小时就下单了，单价1.6万元/㎡。

后来整个楼市急转直下，他收入锐减，不得已将房子挂牌出售，挂牌价1.1万元/㎡。

本以为“自刀”5000元/㎡会吸引一些人来看房，没想到居然是：无人问津！

令他更没想到的是，售楼部年底促销价居然只要“9”字头。不得已，老李只能跟着调价，只求房子能够尽快卖出去。

老李粗略算了算，这套房假如9500元/㎡顺利成交，这套房仅是账面亏损就达82万，再算上每年大约4万-5万的利息，亏损近百万。

老李诚恳地说，只要房子能卖出去，愿意给中介额外一个点的中介费，让他们多推一推自己的房子。

像老李这样的二手房业主，南宁一抓一大把。

除了少部分能扛的业主，多数业主现在的卖房心态，是甩掉身上压得快喘不过气的月供。

小刘夫妻2020年买了仙葫一套小开发商的婚房，大约1万元/㎡。后来楼盘烂尾，几经努力楼盘终于于去年交付。

现在，他们俩的收入不稳，现在既要养活自己，又要养活老人小孩，实在难以为继。“短短五六年就亏了三四十万，亏钱真是比赚钱容易太多。”小刘一声叹息。现在，他们这个小区的二手房价大约6000元/㎡。

“房子卖了，一家老小就去租房住。”小刘说，在错误的时间，用最大的杠杆，踩下最猛的油门，现在自己要为当初的错误买单。

对于很多刚需来说，这一轮经济换挡的确挺受伤，但生活还得过下去。

有的快“卖不起房”了

在房价最高、利率最高的时候，砸锅卖铁买房，又在收入不稳、房价最低的时候卖房，这中间仿佛坐了一场过山车，又像极了很多股市里的韭菜。

只不过，很多股票跌了可以补仓，降低成本，但房子却没法补。毕竟，很多人一辈子只有一两次买房的机会。

据了解，南宁当前不少楼盘的房价已经回到十多年前，整体房价缩水30%左右。

像老李、小刘这样诚心卖房的人不在少数，也有些卖家“打算扛到底”。平台上，不少房源从2019年楼市巅峰挂到如今的冰点，6年多里不断调低价格，越调越低，业主的心态直接“干崩了”。

不少业主选择忍痛割肉，有些选择硬扛，但是有些人可能要“卖不起房了”。

所谓的“卖不起房”，主要是，卖房款根本无法覆盖银行贷款。

“这套房总价132.2万元，贷款105.8万元，现在市场成交价仅81.5万元，还不够填房贷。”老胡发现，自己的房子假如卖出去，不仅当初的首付、利息没了，算上中介费等等，自己还要倒贴26万元左右。

但是他发现，自己根本没法再筹到20多万元。“焦虑得睡不着，不知道怎么办。”老胡打算先向银行申请停贷，给自己喘口气，再熬一熬，看看自己的生意是否有起色。老胡已经做了最坏的打算，“实在不行就上法拍吧。”

事实上，近2年南宁的法拍房不断增加，除了违法犯罪、公司经营失信遭法拍外，“弃房断供”也占了一部分。

必须要认清的现实

关于南宁二手房市场，扒房对市场宏观面的分析也不少，但从一些微观面的案例剖析，就是身边的你我他。

要知道，2019-2021年是南宁楼市的狂飙期，南宁新房成交面积累计约2700万㎡，无论房子卖不卖，很多人的资产都在缩水，这是不争的事实。

只不过，有人拿来自住，自住二三十年，相当是长线持有，一定会等到下一个经济周期的到来；扛不住的人割肉卖房，提前离场。

在我看来，当前二手房面临的挑战有几点：

首先是，旧城改造的冲击。当前南宁正在进行规模宏大的旧城改造，覆盖青秀、兴宁、江南、西乡塘等城区的核心区域。

过去20多年，南宁楼市发展重心是向东、向南，老城区的供应量、成交量基本靠后。这就意味着，核心区好地段的好房子并不多。

如今，随着旧改海量新房供应上市，二手房的业主，必然面临着购房者流向旧改的选择。这也是为何，这几年老城区的新房成交量稳、价格稳的主要原因。

其次，“好房子”越来越多。现在的新房市场实在太卷了，随便拉一个新盘出来，都能让人眼前一亮，公摊低、颜值高、容积率低，房价还亲民。

比如交投、邦泰、盛邦等一众房企，其产品力已经丝毫不输一线城市。

▲南宁现在的“好房子”越来越多

但二手房除了次新房，房龄超过10年-15年甚至20年的，无论是房龄、房屋保养、产品设计早已过时。

假如你的二手房正好是处于这个房龄段，那么请认真地思考，这套房是否值得你继续“死扛”。因为你要明白，等待楼市回暖，大水漫灌，假如没有核心竞争力的加持（比如很强硬的学区价值），这类房子基本处在大水漫灌的最后一环。

但楼市的底部，是一个“区间”，不是一个点，不是触碰到某个低点后立即反弹，而是处在“底部区间”再缓慢回升。这个底部区间会是多久呢？

谁也不知道。

但是没有核心竞争力的“大龄房子”可能既等不到拆迁，最后的大水漫灌可能变成“杯水车薪”。

还有很重要的一点，学区房降温。

过去中产是头部学区房的主要购房群体之一，但在学区房降温、中产资产缩水的背景下，很多人更加理性，再也不愿意为“老破小”的学区房埋单了。

他们退而求其次，选择拥有名校分校的新房不在少数。

一定要学会的一门课程

任何资产都有周期。在房价处在高位时，凭借信念和勇气“努力”冲进去的人，恰好接过了资产上升的最后一棒。

在上周五之前，我身边很多不关心投资、不关心黄金的朋友、扒友，开始热烈的讨论黄金、白银的投资，谁谁谁赚了多少钱，这已经是一个很危险的信号。

如果，你不是很早入场，有足够的利润垫底，从周五到今天，黄金、白银简直跌麻了。

▲黄金、白银大跌后，网络段子层出不穷

这盆冰水泼下来，让那些妄想卖了房冲进黄金白银市场的人清醒了一把。

历史的教训从来就是，从不吸取教训。

万物皆有周期。涨多了必然会下跌，跌久了必然会反弹。对卖房的人来说，现在是痛苦的，但是对买房的人来说，现在是幸运的。

其实，无论是卖房还是买房，问问自己这几个问题，答案自然就清晰了。

1、我的工作、收入在未来10年会一直稳定吗？这涉及到房价收入比，决定着你今后的生活质量。

2、买房后自己的生活质量还好吗？

3、假如自己急需用钱，自己的资产能否顶住？

4、假如要卖房，房子是否可以快速变现？

想清楚了这几个问题，那么你买房踩雷的可能性又降低了。

人这一生会学习很多课程，但很多人都缺一门课：家庭资产配置。国际通用的“标准普尔家庭资产象限图”适用于绝大多数家庭。

▲标准普尔家庭资产象限图

看懂了这张图，你就明白为何不要盲目地猛上杠杆。

前段时间扒哥说，不要倒在黎明前，“家庭资产配置”这门课任何时候学习都不晚。

无论你现在是卖房，还是买房。