内容摘要

花旗研究（Citi Research）在2026年2月1日发布的中国房地产行业研报中指出，尽管受季节性因素影响，1月新房销售数据表面疲软，但市场深处已现积极信号。报告分析认为，二手房市场的成交量回升及挂牌量下降是信心企稳的早期迹象，预示着行业正逐步筑底。

政策层面，中央及地方政府近期出台了一系列力度空前的支持措施，包括降低商业用房首付比例、延续换房个税退税政策、下调二手房交易增值税税率，以及北京、上海、南京等地的因城施策调整。这些政策旨在降低购房门槛，盘活存量资产。对于股票投资者而言，2026年第一季度被视为重要的“机会窗口”。花旗建议关注在2025年土地获取积极且资源储备充足的优质房企，重点推荐中国海外发展、中国金茂、华润置地和绿城中国等核心资产，认为它们将在接下来的市场分化中占据优势地位，迎来估值修复与业绩增长的双重契机。

主持人：花旗这份关于中国房地产市场的最新报告信息量很大。虽然1月份的数据看起来有些波动，但分析师似乎在其中看到了很多积极的信号。对于投资者来说，当前的宏观环境和市场情绪究竟如何？

分析师：是的，我们需要透过现象看本质。虽然受传统淡季和假期因素影响，1月份37家上市房企的销售额同比下降了25%，环比下降了51%，但这一数据在很大程度上是可以预见的。真正值得投资者兴奋的是二手房市场（存量房市场）表现出的韧性。

根据我们的监测，近期18个重点城市的二手房周成交量已回升至2.56万至2.6万套，高于2025年11月和12月的周均水平（2.4万套）。更有趣的是，二手房的挂牌量出现了环比1.4%的下降，特别是在北京和上海等一线城市，挂牌量分别下降了4.8%和3.3%。这不仅仅是数字的变化，更是市场信心企稳的早期信号——卖方惜售情绪增加，买方入市意愿增强，供需关系正在发生微妙的积极转变。此外，关于“三道红线”政策的优化调整，也可能被市场解读为一个积极信号，意味着行业去杠杆和去产能的阶段性目标已基本达成。

主持人：政策一直是房地产市场的指挥棒。近期中央和地方密集出台了一系列新政，这些政策具体包含哪些红利？对购房者和企业意味着什么？

分析师：这一轮政策组合拳非常精准且力度空前，主要集中在降低交易成本和盘活存量上。

首先是中央层面的财政与金融支持。央行已将商业用房（包括商铺、公寓、写字楼等）的最低首付比例从50%大幅下调至30%，这极大地降低了商业地产的投资门槛。财政部和税务总局也送出“大礼包”：一是将个人销售购买不足2年住房的增值税征收率全额下调至3%，购买2年以上的则免征；二是将居民换房的个税退税优惠政策延续至2027年底。这些措施直接降低了二手房的交易摩擦成本，鼓励居民改善居住条件。

其次是地方层面的“因城施策”。例如，北京放宽了非京籍家庭的购房门槛，五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年，并支持多子女家庭增购住房。上海静安区和海口市则推出了“住房以旧换新”和存量房回购计划，由政府直接收购旧房用作保障性住房。南京更是加大了人才房票的发放力度，最高补贴达15万元，并大幅提升了使用房票购房的公积金贷款额度。这些政策不仅能消化库存，还能有效激发新的购房需求。

主持人：在这样的市场背景下，花旗报告重点看好哪些类型的房企？具体的选股逻辑是什么？

分析师：我们的选股策略非常清晰：强者恒强，资源为王。我们建议投资者重点关注那些在2025年积极获取土地、拥有充裕可售资源的房企。因为一旦市场在政策推动下复苏，这些公司将最先受益。

基于此，我们列出了首选的投资标的： 第一是中国金茂（China Jinmao）。它是为数不多在2025年实现销售正增长的房企，且1月份销售额逆势同比增长14%，展现出极强的抗周期能力。 第二是中国海外发展（COLI）。公司1月销售额同比增长20%，领跑行业。我们预计其2026年的表现将优于同行，这得益于其稳健的财务和优质的土地储备。 第三是绿城中国（Greentown）。公司拥有充足的高质量货值，能够支撑未来的销售业绩。 第四是华润置地（CRL）。虽然持仓较为拥挤，但其基本面依然是行业中最扎实的之一。

主持人：除了这些领头羊，还有哪些细分领域或具体的企业动态值得留意？同时，有哪些风险点需要投资者规避？

分析师：除了上述核心资产，**保利发展（Poly China）和保利置业（Poly Property）**在1月份的环比表现也不错，分别增长了28%和51%，值得关注。

在风险规避方面，虽然龙湖集团（Longfor）的资产负债表依然健康，但考虑到其2025财年可能面临亏损以及潜在的股息削减风险，我们建议投资者保持谨慎。此外，对于正在进行债务置换的万科（Vanke），市场仍在观察其进一步的流动性改善情况。

总的来说，虽然2026年第一季度因去年同期的基数较高，新房销售同比数据可能仍会承压（预计同比下降30%左右），但我们相信，在“两会”及3月份业绩发布期之前，市场存在一个明显的博弈窗口。对于希望布局反弹的投资者来说，现在是配置那些具有增长潜力和资源优势的优质房企的最佳时机。