摩根士丹利 | 上海二手房回购对房地产销售的帮助可能有限

1. 上海扩大二手房回购政策被视为象征性姿态，对提振新房销售帮助有限。

报告指出，上海将二手房回购政策扩大至静安、徐汇和浦东等核心区域，目标是房龄2000年前、面积小于70平米、总价低于400万人民币的二手房，用作保障性住房。然而，摩根士丹利认为此举的实际效果有限，主要基于三个原因：该政策并未减少市场上的整体住房供应，长期来看甚至可能增加供应。政策未能解决回购计划的资金来源和规模瓶颈，这极大地限制了回购的规模。业主必须购买一套新房才有资格参与回购。鉴于这些核心区域的新房价格远高于回购房，业主可能需要增加杠杆。在当前宏观背景下，居民对房价持悲观态度，增加杠杆的意愿有限，因此这一要求颇具挑战性。

2. 近期由情绪驱动的房地产板块优异表现可能无法持续，短期内面临回调压力。

报告认为，过去几周二手房市场的销售回暖是短暂的。随着业绩期的临近，预计市场将面临多种短期不利因素，可能导致股价回调。这一风险尤其针对绿城中国（3900.HK）、中国金茂（0817.HK）、龙湖集团（0960.HK）和万科（2202.HK/000002.SZ）等公司。

3. 在2026年，继续看好具备可靠自救故事的优质公司。

报告建议关注那些有稳健基本面和清晰发展战略的公司。特别看好华润置地（1109.HK）和新城控股（601155.SS），这两家公司作为稳健的购物中心运营商，将受益于“十五五”规划对消费的重视以及REITs相关的强力政策支持。在住宅市场整合者中，报告也看好建发国际集团（1908.HK），其优化的土地储备有助于支撑利润率并恢复盈利正增长。